Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Malmö Studenthus

I Malmö träffar Erica två medlemsföretag med vitt skilda förutsättningar och utmaningar. Först ut är Malmö högskola som behöver förhålla sig till de speciella krav och regler som gäller för studentbostäder i regi av lärosäten. Sedan Malmö Studenthus, en privat aktör som verkligen gjort en resa mot nöjdare kunder och därmed högre beläggningsgrad. Läs om Malmö Högskola här. 

Jag träffar Linnea Rosenqvist och Tannia Rosander i det som tidigare hette Studenthuset Gripen, men numera är Malmö Studenthus. Linnea och Tannia som jobbar som platschef respektive hyreskoordinator berättar om resan som fastigheten och hela verksamheten gjort med de nya ägarna. Sedan fyra år äger InvestorPartner, en familjeägd dansk fastighetskoncern, verksamheten. Resan har gått från att i huset haft fyra trappuppgångar iordninggjorda för, som Linnea uttrycker det ”några stackars studenter” till att ha mycket bra beläggningsgrad och framförallt nöjda hyresgäster. Hur har då Malmö Studenthus lyckats vända trenden med missnöjda studenter och höga vakanser? Det finns självklart flera förklaringar till detta. Linnea och Tannia ser dock främst två orsaker till den positiva utvecklingen. Man har sedan en tid tagit hem sin uthyrningsverksamhet. Tidigare sköttes detta via Boplats Syd, en central bostadsportal i Malmö. Genom att ha kontroll över hela kedjan och sitt eget kösystem anser man sig fått bättre möjligheter att fylla vakanser, skapa goda relationer från dag ett och därmed få större möjlighet att studenterna bor hela terminer istället för att byta boende mitt i terminen. Den andra orsaken som gett en positiv utveckling innebär en tydlig strategi med kundfokus och därmed kundnöjdhet. Genom att exempelvis ha ett kontor med generösa öppettider i samma byggnad som de 665 lägenheterna ges studenterna möjlighet att lätt komma med frågor, felanmälningar och idéer. På kontoret jobbar förutom Linnea och Tannia även fastighetsskötaren Saif.

Malmö Studenthus

Lyssna på kunden

När Malmö Studenthus valde att lämna Boplats Syd började de istället att marknadsföra sig via andra kanaler. Exempelvis är de ofta med på olika mässor såsom Kunskap & Framtid med flera. Vidare kommunicerar de mycket via Facebook och sin webb samt samarbetar med Malmö Högskola. Något som Linnea poängterar som oerhört viktigt är att lyssna på och gärna involvera hyresgästerna i utvecklingsarbetet. När de skulle bygga om tvättstugorna som tidigare låg i källarplan lyssnade man till kunden och insåg att det som efterfrågades var tvättstugor i markplan med bra insyn samt möjlighet till gemensamhetslokaler utanför där man kan vistas under själva tvättiden. Som del i utvecklingsarbetet och att involvera kunden finns trappvärdar. Man strävar efter att ha en representant för hyresgästerna boende i varje trappuppgång som är med och förmedlar information mellan hyresvärd till andra hyresgäster och vice versa. Facebook används som en viktig kanal vad gäller kundnöjdheten, här kan man få direkt feedback på olika frågor man undrar över och testa av vad hyresgästerna tycker. Med studenter som kundgrupp upplever Linnea ofta att man även har en extra kund att förhålla sig till, nämligen föräldrar. En hel del kommunikation sköts via och av föräldrar och detta är något som man får anpassa sig till.

Sociala mötesplatser

En viktig del i boendet för många studenter är de sociala delarna. Malmö Studenthus bestånd består av ettor på mellan 21-33 kvm. Då det inte finns exempelvis gemensamma kök som vid korridorboende har man istället skapat andra mötesplatser. Som nämnts finns det lokaler i anslutning till tvättstugorna där man kan umgås, kolla på tv, spela spel med mera. Vidare finns det en sporthall som de boende har tillgång till. I Malmö Studenthus regi arrangeras även en mindre aktivitet per månad, exempelvis after work eller annat samt ett större arrangemang per termin såsom grillkvällar.

Aktuella projekt

Studenterna debiteras individuellt för el sedan en tid tillbaka. De preliminärdebiteras med 120 kronor per månad 10 månader per år. Två gånger om året läses elmätaren av. Om hyresgästen skulle ha gjort av med mer el än de har preliminärdebiterats för får de en faktura på mellanskillnaden. Har de istället förbrukat mindre el så får de pengar tillbaka. Vad gäller vatten har precis ett liknande system införts. Det ska alltså löna sig att tänka miljömedvetet och energieffektivt.

Ett annat projekt som diskuteras just nu är hur man kan få ordning och reda bland källarförråden och förhindra att saker ställs utanför, i gångar och så vidare. Men ett projekt som ständigt är aktuellt för Malmö Studenthus är kundnöjdhet och fokus på kunden. Något som vi även kommer fördjupa oss i på nästa inspirations- och nätverksträff i Göteborg den 9- 10 december, välkomna då!

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Malmö Högskola

I Malmö träffar Erica två medlemsföretag med vitt skilda förutsättningar och utmaningar. Först ut är Malmö högskola som behöver förhålla sig till de speciella krav och regler som gäller för studentbostäder i regi av lärosäten. Sedan Malmö Studenthus, en privat aktör som verkligen gjort en resa mot nöjdare kunder och därmed högre beläggningsgrad. Läs om Malmö Studenthus här.

Ung befolkning och få studentbostäder 

Vid mitt möte med Therese Löfgren, bostadsadministratör vid Malmö Högskola (MaH), kommer vi in på en rad spännande frågeställningar och diskussioner vad gäller lärosätenas möjligheter och ansvar för studentbostäder. Malmö Högskola finns på en ort som haft en kraftig befolkningsökning de senaste åren. Vidare har Malmö en ung befolkning som även de är i behov av bostäder. När dessutom omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter varit stor de senaste åren samt att det inte byggts mycket nytt upplevs bostadssituationen liksom i många andra städer i Sverige i Malmö som prekär. Therese berättar att även Malmö procentuellt sett har relativt få studentbostäder i förhållande till antalet studenter. Då lärosätena för några år sedan fick möjlighet att ta ytterligare ansvar i bostadsfrågan tog därför Malmö Högskola möjligheten. Therese anställdes 2008 och sysslade i början mest med att involvera och uppmuntra privatpersoner att hyra ut till studenter. Allteftersom växte frågan och sedan ett och ett halvt år finns nu ett Housing Office där Therese och hennes kollega Charlotta arbetar.

Internationella studenter har förtur

Malmö Högskola blockförhyr 180 studentbostäder av MKB (Malmös kommunala bostadsbolag) samt HSB. De 180 lägenheterna hjälper dem att klara av den bostadsgaranti som gäller för betalande studenter. Under höstterminerna har de en beläggningsgrad på cirka 98 procent, men under våren då de har fler vakanser kan de öppna upp sina bostäder för andra studenter, dock kan de enbart få kontrakt till och med juli då lägenheterna behöver återgå till nyanlända internationella studenter. Bland de bostäder Malmö Högskola hyr finns det en blandning av korridorrum samt ettor. En grupps behov som man har svårt att tillgodose är internationella studenter med familj, helt enkelt för att det är svårt att få tag på större lägenheter med den generella brist som råder i staden.

Nya utmaningar för ett lärosäte

Malmö högskola har valt att ta ett större grepp kring bostadsfrågan jämfört med vad många andra högskolor i dagsläget gör. Med rådande förhållande och villkor följer dock en rad utmaningar. Therese menar att det är problematiskt att de blockförhyr 180 bostäder från den ”vanliga” studenbostadsmarknadnen, det skapas ju därmed inte fler möjligheter för fler att hitta en studentbostad, utan man flyttar runt problemet och bristen mellan olika studentgrupper. Det blir även mycket kostsamt för högskolan att tillhandahålla bostäder med de villkor som gäller idag. Då de inte själva får äga, inte hyra ut till någon annan än just studenter och inte vet vad som händer efter 2015 är det dåliga förutsättningar för att hantera vakanser samt få till bra villkor med leverantörer. Att vara hyresvärd innebär ett stort ansvar och det kan med dagens villkor uppkomma märkliga situationer, exempelvis berättar Therese om fall där hyresgästen inte betalar sin hyra. I det fallet blir Malmö högskola bundna att betala hyran till MKB som har bostaden, men Malmö Högskola kan i sin tur inte vräka studenten. 

Det uppstår en rad utmaningar där ny kunskap och lösningar behövs. 

Ett annat område där man söker efter en väl fungerande modell är vad gäller depositioner och hur man kan hantera detta på ett tids- och kostnadseffektivt sätt. Som det är idag tar det mycket tid och pengar att administrera och betala tillbaka hela och delar av depositioner till utländska banker. Sammantaget upplever Therese lärosätenas roll i bostadsfrågan som komplex. Å ena sidan är boendet en förutsättning för att de ska kunna attrahera vissa studentgrupper och å andra sidan är det enormt resurskrävande och kräver till viss del en ny typ av organisation internt. 

Man upplever något av ett vakuum till dess att villkoren och förutsättningarna för lärosätenas roll och ansvar vad gäller studentbostadsfrågan efter 2015 klarnar. Vi på Studentbostadsföretagen rapporterar och följer givetvis kring frågan med spänning!

En annan del av (studentbostads)världen

Förra veckan var vi i Nederländerna. En mycket intressant resa ur flera aspekter. Huvudmålet var att delta på konferensen The Class of 2020 som fokuserade på den europeiska studentbostadsmarknaden och hur man skall få investeringarna i sektorn att öka. Studentbostäder behövs över hela Europa, inte bara i Sverige. Det mest slående med diskussionerna, och som gav oss svenskar en viss chockeffekt, var på det sätt man adresserade frågan. I vissa avseenden var det som att besöka en annan värld. Och det är inte menat positivt för Sverige. Sverige fick bland annat utstå en hel del spott och spe eftersom det undgick allas förstånd hur den svenska marknaden (inte) fungerade. Vi fick till och med sämre betyg än Italien, som också fick sin beskärda del.

Konferensen vände sig till hela Europa men fokus var till stor del den nederländska marknaden som till vissa delar är relativt lik den svenska. Dock är den i princip uppdelad i två delar. Den ena delen består av företag som driver studentbostäder som social housing, den andra delen agerar på den fria marknaden. Dock har man en hyresreglering i Nederländerna som innebär att det är oerhört svårt att bygga studentbostäder som inte faller inom ramen för social housing. Ett exempel som nämndes var att en studentetta på 18 kvm, med eget kök och toalett, inte fick kosta mer än 350 EUR/mån. Sett ur ett svenskt perspektiv är det lätt att förstå att det kan vara svårt att bygga bostäder som kräver den hyran, om man inte samtidigt får någon form av subvention.

Gemensamt utrymme på The Student Hotel där man satsar mycket på att skapa miljöer för umgänge och en överlag bra studieupplevelse

Ett exempel för att delvis komma runt detta är att bygga studenthotell. Vi besökte bland annat The Student Hotel, byggt och ägt av det engelska företaget City Living Group, där man i princip hyr ut studentbostäder med hotellregler. Kostnaden är betydligt högre än i en vanlig studentbostad i Nederländerna. Ett rum på 14 kvm med delat kök kostar till exempel drygt 6 000 kr/mån om man tecknar sig för ett helt läsår. Priset avskräcker dock inte alla studenter då de inte tycks ha några större problem med att få det uthyrt. Fördelen med att driva studentbostäder som hotell, förutom möjligheten att sätta friare hyra, är att man dessutom kan hyra ut till andra grupper i tider av låg efterfrågan på studentbostäder. En av studentbostadsbranschens universella utmaningar är att beläggningen varierar över hela året. Framförallt är det vår och sommar som är bekymret i Sverige. Hade det varit lättare att hyra ut vanliga studentbostäder som hotell, vandrarhem eller dylikt under sommaren skulle förvaltningsekonomin kunna förbättras betydligt. Det i sin tur skulle påverka intresset för och möjligheten att bygga nya studentbostäder.

Man kunde också konstatera att hela synen på studentbostadens självklara del i utbildningspaketet är helt annorlunda på andra håll i Europa – och världen. Framförallt tanken att staden, lärosätet och bostadsföretagen hänger ihop bidrar till varandras utveckling. Det nämndes exempelvis forskningsresultat från USA som påvisade boendets effekt på studieresultaten. Vilket på sitt sätt kan te sig självklart – har man en bra boendesituation kan man rimligtvis fokusera mer på studierna. Den kopplingen medför också att lärosätena satsar stora pengar på att utveckla studentbostadsområdena, inte bara i USA utan även på andra håll i Europa som Spanien och England. Det i sin tur innebär att studentbostadsmarkanden har en helt annan ställning. En av talarna på konferensen var från engelska delen av den internationella fastighetskonsulten Savills och fick frågan om studentbostäder var big business för dem. Svaret? Yes, and it’s getting bigger!

Tänk om vi kunde få den utvecklingen i Sverige också.

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Bostaden i Umeå

Klassiska utmaningar möter nya grepp

I björkarnas stad Umeå träffar jag Mikael Lundgren, kundservicechef, och Nils-Erik Andersson som är arbetsledare för Boservice. Båda arbetar på medlemsföretaget Bostaden i Umeå. Företaget har runt 5 500 studentbostäder och är därmed Umeås största studentbostadsaktör. Majoriteten av bostäderna är studentrum och det mesta av beståndet är byggt under 60- och 70-talet. De upplever en stor efterfrågan på studentbostäder, dels eftersom universitetet på orten har växt och dels för att Botniabanan medför bättre pendlingsmöjligheter till Umeå än tidigare.

Studiekontroller införs

Studentdelen är helt integrerat i Bostaden i Umeås verksamhet. Här finns ingen nedre åldersgräns för när man kan ställa sig i bostadskö, dock krävs inloggning en gång per år för att behålla sina köpoäng. Tidigare har man inte genomfört några studiekontroller efter det att hyresgästerna har visat sitt antagningsbesked. Från och med i år kommer detta dock att ske genom att man kommer att begära in studieintyg från samtliga hyresgäster. Man anar att det kan vara många av bostäderna som i dagsläget inte bebos av studenter på grund av den bostadsbrist som råder i Umeå.

En av de klassiska studentbostadsutmaningarna är skötsel och hygien i gemensamma utrymmen. För Nils-Erik och hans personal innebär det en hel del jagande och lappande då de har så pass många korridorsbostäder. Hittills har de haft ett system med en årlig storstädning under sommartid, men då man upplever att städningen från studenternas sida enbart blir sämre för var år överväger man nu att införa en extern veckostädning.

Vägglöss bekämpas med värme
Vägglöss är tyvärr en annan utmaning som många inom branschen behöver kämpa med. I Umeå har man haft problem sedan 2011 och har nu valt att brottas med lössen med hög värme som vapen. Tillsammans med företaget Nomor har man i dagsläget genomfört cirka 100 behandlingar i studentrum där man med hjälp av en specialutformad värmefläkt värmer upp rummet till runt 50 C° under sex till åtta timmar. Resultatet har hittills varit mycket positivt, dock vill man genomföra ytterligare minst 50 behandlingar innan man utvärderar metoden grundligt. Ett ytterligare grepp för att förhindra lusspridning är att det inte ingår sängmadrasser i några möblerade rum. Istället hänvisar man till affärer som säljer sängar, dessa affärer har dessutom blivit förvarnade om att efterfrågan på madrasser kan öka. I samband med diskussionerna om vägglöss får vi även med oss en anekdot från Nils-Erik. Han berättar att författaren och poeten Dan Andersson omkom på ett hotell år 1920 på grund av att hotellpersonalen hade rökt med vätecyanid mot vägglössen men dock glömt att vädra enligt föreskrifterna. Vi tackar dagens moderna samhälle för framsteg inom området!

Renovering av korridorer prioriteras
I nuläget finns inga planer på nyproduktion vad gäller studentbostäder. Däremot små lägenheter i det övriga beståndet som givetvis är lämpliga för unga och studenter. Många av korridorerna är i behov av uppfräschning, man har renoverat cirka 20 korridorer det senaste året och planerar renovering av cirka 10-20 korridorer per år framöver. En fråga som man diskuterar och funderar en del kring i Umeå likt övriga branschen är framtidens efterfrågan på studentrum. Där pendlingen mellan det individuella och det kollektiva är intressant. Vad framtidens studenter kommer att efterfråga, med fokus på kundservice och försäljning kommer bland annat att diskuteras på nätverksträffen 9 - 10 december i Göteborg.

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Lulebo

I Luleå finns Studentbostadsföretagens nordligaste belägna medlem; Lulebo. Väl på plats tar Ulf Ohlsson, områdeschef för kontor väst samt Johan Åman och Oskar Kvenås, kvartersvärdar emot.

Luleå är en studieort som växer och där efterfrågan på studentbostäder är stor. För fem år sedan var dock läget annorlunda och man byggde då till och med om studentboenden till seniorboenden för de över 65 år. I dagsläget har man 1 500 studentboenden i beståndet där ett visst antal lägenheter är vikta för internationella studenter. Majoriteten i beståndet är korridorsboenden och resterande är ettor, tvåor och treor. Man har tidigare haft en hel del dubbletter som har hyrts ut på två kontrakt, något man succesivt ändrar till att det istället är ett kontrakt per lägenhet. Förhoppningen och även erfarenheten säger att detta minskar slitaget på lägenheterna då studenter som väljer vem de vill bo med stannar längre tid i sin bostad. De äldsta fastigheterna är från 1974, men det finns även många som är byggda på 80- och 90-talet och samtliga ligger nära till universitetsområdet.

Information till internationella studenter gör skillnad
Oskar och Johans arbete som kvartersvärdar inkluderar mycket, på frågan tar de ett djupt andetag och under var de ska börja? De ansvarar för besiktningar, frågor om lägenheterna, mindre reparationer, felanmälningar, kvalitetskontroller av entreprenörer med mera. Det är ett varierande jobb med nära kontakt med studenterna. De arrangerar även träffar för de internationella studenterna och informerar om högt och lågt, exempelvis kan den som aldrig bott i minus 40 grader behöva veta att det inte går att lämna fönstret öppet under vintern. De upplever en stor positiv skillnad i skötsel vad gäller de internationella boendena före och efter man införde informationsträffarna.

Tre av tio flyttstädningar godkända
Vad gäller besiktningar så görs det en besiktning efter städ och utflytt. Vid korridorboende besiktigar man även de gemensamma utrymmena. Efter flyttstädningen blir cirka tre av tio godkända och de som får anmärkningar får möjlighet att göra om och göra rätt. På Lulebo har man ett nytt projekt för sina besiktningsrutiner och det innebär bl.a. att använda sig av surfplattor för att lättare och snabbare kunna registrera anmärkningar och anteckningar. En av de positiva fördelarna med det digitala materialet är att det inte bleknar, vilket hände med de tidigare papperskopiorna samt att problemet med att tyda olika handstilar nu är löst på ett smidigt sätt!

Vad gäller andra förvaltningsfrågor så upplever Lulebo som tur är ännu inte vägglöss som ett stort problem, de har cirka 15 fall per år. Man har provat värmesanering och är positiv till resultatet, dock upplevs det som dyrt och diskussioner om ett ramavtal för alla medlemsföretag diskuteras.

Tvättstugor med bättre insyn ger säkrare tvätt
Som områdeschef ansvarar Ulf för 3 600 lägenheter, varav studentbostäderna är en del, och tolv medarbetare. I fokus är kundrelationer, nyproduktion, renoveringar, personal- och budgetarbete. Ett projekt man arbetar med just nu är att bygga nya tvättstugor. Tvättstugorna ska vara separata enheter i ett eget hus och ska byggas i glas för att öka insynen och därmed säkerheten även på udda tider. Maskinerna kommer att vara miljö- och kostnadseffektiva och bland annat känna av tvättmängd och därmed dosera rätt. Ett annat pågående projekt är energifrågor där man bland annat installerar led-belysning för att minska förbrukningen samt installerar värmesensorer i elementen. Ulf påpekar även att han upplever att de har ett litet försprång i norr, då man generellt sett är mer medveten om sin energikonsumtion med tanke på klimatet.

I nuläget har man på Lulebo inga planer på nyproduktion, bland annat tack vare att Lindbäcks har byggplaner i Luleå (läs gärna mer om detta i inlägget om just Lindbäcks i Piteå). Kontinuerlig renovering behövs, detta är dock en utmaning att få till i och med den stora efterfrågan vid terminsstart på varenda bostad som går att uppbringa.