Tack för en bra första dag - imorgon kör vi igen!

Första dagen på Studentbostadstorget i Almedalen är över och det har varit en rolig dag med många nya insikter. Almedals arena för studentbostäder är inte bara till lärdom för besökarna, även vi på plats får nya insikter och uppslag, precis som det ska vara!

AF Bostäders konceptmodul för Bokompakt har under dagen dragit många nyfikna besökare, kompaktbostäder både intresserar och väcker debatt!

Kristoffer Roxbergh, Pam Fredman, Teo Strömdahl Östberg, Henrik Krantz och Charlie MacGregor diskuteradet studenthotell och korttidsboende under ledning av moderator Ida Strutt

Samtalet om studentbostadshotell öppnade ögon och lyckades till och med få Göteborgs universitets rektor mer och mer övertygad under samtalets gång. Samtliga parter, från studentbostadsföretag till arkitekter och studenter, gav tummen upp för konceptet, men påpekade samtidigt att det är långt ifrån allt som behövs. Men det är en av flera vägar för att öka utbudet och variationen på studentbostadsmarknaden.

Ett av dagens byggalster

En annan väg pratar vi mer om i morgon. Då gästar Bård Kåre Flem från Trondheim och berättar om Teknobyen, en korridor där 116 studenter delar på ett kök. Med Teknobyen som utgångspunkt pratar vi om kollektivboendets framtid. Är den klassiska studentkorridoren hel oattraktiv, eller kan man ge det kollektiva boendet ett uppsving i nya, kreativa former. Vi ses väl?

På plats!

Nu har delar av Studentbostadsföretagens almedalstrupp landat i Visby! Vi är här för att prata studentbostäder, och bor dessutom i dessa fina studentbostäder under veckan.

Men under Almedalsveckan hittar du oss främst på Studentbostadstorget i hamnen. Läs mer om aktiviteter och program på vår webb:

www.studentbostadsforetagen.se/almedalen 

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Hsk Fastigheter

I Halmstad har vi på Studentbostadsföretag tre medlemsföretag, det senaste tillskottet är Hsk Fastigheter AB. Helena Nöjd, förvaltningschef och vd tar emot i kårens lokaler i anslutning till Halmstad Högskola. Att deras kontor ligger tillsammans med den lokala studentkåren är ingen tillfällighet, Hsk Fastigheter är ett holdingbolag som ägs av just kåren i Halmstad sedan 2008/2009. Med i styrelsen finns både studentrepresentanter och representanter från näringslivet. Hsk finns därmed nära sina kunder och hyresgäster och har ett bra samarbete vad gäller framtidsplaner och utveckling. Totalt förvaltar bolaget 470 studentbostäder som hyrs in via bland annat Willhem, som även de är medlemmar i branschorganisationen.

Ort i balans med kreativa lösningar
Helena säger att det råder balans mellan tillgång och efterfrågan vad gäller studentbostäder i Halmstad. Visst känns scenariot med stora rubriker om studentbostadsbrist vid terminsstart igen från lokalpressen, men sett över året råder det balans, de har till och med vissa vakanser under våren. För att anpassa sig till efterfrågan gör Hsk under somrarna om delar av ett korridorboende till ett vandrarhem. Två av tre våningar blir mellan 15 juni och 15 augusti tillgängligt för semesterfirare och övriga korttidsboende i sommarstaden Halmstad. De två våningarna hyrs under resten av året ut till internationella studenter på kontrakt under 10 månader. Separat säsongspersonal som sköter drift och uthyrning av vandrarhemmet anställs under sommaren.

Depositioner i förebyggande syfte
Som nya i branschorganisationen har Hsk inte hunnit delta på så många av de aktiviteter vi från branschorganisationen arrangerar. Dock deltog de på inspirations- och nätverksträffen om praktiska utmaningar vid förvaltning av studentbostäder i Skövde under hösten 2013. En aha-upplevelse de fick då var att de inte är ensamma med utmaningar för bland annat gemensamhetsutrymmen och kök. Ett återkommande problem är festandet i gemensamma utrymmen som spårar ur och/eller stör grannar. Hsk försöker bemöta detta med att föra dialog med hyresgästerna, trivselregler, veckoliga inspektioner och andra grepp. Ett sätt att hantera exempelvis dålig städning vid utflytt är att studenterna får betala depositioner när de flyttar in. 1000 kronor för svenska studenter och 3000 kronor för internationella (detta då de är svårare att få tag på när de väl har flyttat). Sedan har Hsk ett system för avdrag om städningen vid avflyttning inte håller måttet. Som en vidareutveckling av det här systemet, och som ett verktyg för att få bättre ansvar och ordning i gemensamma utrymmen, funderar de även på att inför depositioner specifikt för de gemensamma utrymmena (exempelvis 500 kronor). Om de gemensamma ytorna sedan är okej vid avflyttning arrangeras en stor fest för samtliga hyresgäster som delat på ytorna, alternativt att de får tillbaka depositionen.

Studiebesök
De 470 bostäderna är fördelade på 160 korridorrum och resten är ettor och tvåor. Under mitt besök hinner vi besöka exempel på både det först- och sistnämnda. I fastigheten Krusbäret finns 114 korridorrum om cirka 20 kvadratmeter där studenterna bor en eller två personer i varje rum. För dubbelrummen ligger hyran på 2 676 kronor/månad inklusive allt utom internet. För enkelrum är hyra något högre med 3742 kronor/månad. Kötiden för att bo på Krusbäret är cirka 3 månader. Fredrik, som jobbar som bostadssamordnare, är med och visar runt och känner såväl fastigheterna och hyresgästerna väl.

På Bolmens väg dit vi sedan beger oss är väntetiden minst ett halvår. Den genomsnittliga boendetiden här är cirka två år. Husen inrymmer 262 ettor om runt 28 kvadratmeter. Vi får tillfälle att kika in i en lägenhet där kårordförande Victor Rundqvist bor. Victor beskriver det som en funktionell och trevlig bostad där han har trivs mycket bra.

Skriv in Halmstad i kalendern till hösten!
Helena och Fredrik, på Hsk ser fram emot att nätverka och träffa kollegor i branschen framöver. De kommer till och med att få möjlighet att gör det på hemmaplan redan till hösten. I oktober kommer vi på Studentbostadsföretagen att arrangera en inspirations – och nätverksträff för våra medlemsföretag just i Halmstad den 23-24 oktober. Mer information kommer närmare träffen.

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Kista Studentbostäder

Studentbostäder i ett köpcentrum

Få är nog de besökare på Kista Galleria som anar att det i direkt anslutning till gallerian finns 406 studentbostäder. Citycon, som äger många gallerior runtom i Sverige, är ägare till studentbostäderna. Mellan 2000-2002 genomgick gallerian en förnyelse när Kista Galleria KB, som var dåvarande ägare, expanderade gallerian. I samband med förnyelsen byggdes studentbostäderna som var ett kriterium för att utbyggnaden skulle kunna ske. Studentbostadsbenet har visat sig vara ett bra komplement till deras övriga verksamhet och efterfrågan är stor. Vakanser finns inte säger Marika Ivarsson sin är ansvarig för studentbostäderna. Förutom de 406 bostäderna i Kista har även företaget 80 studentbostäder i Tumba centrum. Bostäderna i anslutning till gallerian är ettor på mellan 23,7 och 40,2 kvadratmeter. Kista studentbostäder har en egen kö, för närvarande är kötiden cirka 2 år.

Marika arbetar som sagt som ansvarig för studentbostäderna. Till sin hjälp har hon fastighetsskötaren Javid Salmanov samt personalen på driftavdelningen för gallerian som bidrar när det behövs.

NKI-arbete

Kista Studentbostäder kommer att vara med i studentbostadsbranschens specifika NKI-undersökning för fjärde gången i år och ser med spänning fram emot resultatet senare i vår. Marika jobbar med att utveckla kundservicen och bemötandet och ser bland annat det personliga bemötandet som en mycket viktig byggsten. Hon vill gärna träffa varje hyresgäst vid inflyttningstillfället för att kunna skapa ett gott första intryck och ge ett ansikte på hyresvärden. De har inflyttning två dagar varje månad och Marika har besöks- och telefontid ett antal timmar per vecka.

Foto bidrar till bättre flyttstädning

Som många andra i branschen brottas även Kista studentbostäder med utmaningar av arten ordning och reda i gemensamhetsutrymmena samt bristande kvalitet på flyttstädningen. Båda de här områdena kommer vi på Studentbostadsföretagen lägga mer kraft på framöver, dels genom att samla in ännu fler tips från medlemsföretagen hur man kan tackla problematiken i gemensamhetsutrymmena och dels genom att ta fram specifika städfilmer. Ett tips från Marika vad gäller flyttstädningen är att använda sig av fotobevis. Den som besiktigar bostaden fotar helt enkelt de icke godkända områdena (av erfarenhet från Javid fastighetsskötaren ofta kalkavlagringar i badrum samt fett ovanför diskbänk) och vidarebefordrar detta till hyresgästen som då får svart på vitt vad som behöver rättas till. Efter detta åtgärdar de flesta det som underkänts direkt.

Många hinder vid studiekontroller

Förutom städning och ordning och reda är ett annat huvudbry för många studiekontroller. Detta är något som Marika upplever som oerhört tids- och resurskrävande. De genomför kontroller två gånger per år genom att skicka ut mail där de begär in intyg från studenterna. Studenterna har sedan en månad på sig att styrka sitt studerande. Problematiken för Marika blir att dokumenten som inkommer antingen kan vara svårtolkade eller inte inkommer alls. Efter ytterligare en påminnelse skickas ett rekommenderat brev med en uppsägning till studenten, då har studenten ytterligare en månad på sig att inkomma med studiebevis för att inte bli uppsagd. Det är många i studentbostadsbranschen som brottas med tidskrävande studieprövningar. Därför anordnar Studentbostadsföretagen en träff om studiekontroller för medlemsföretagen i Stockholm den 20 maj. 

Renoveringsprojekt och träff i Umeå

Kista studentbostäder har en del renoveringsprojekt på gång för tillfället. Deras två gemensamma kök är under pågående renovering och kommer att vara klara inom några veckor. I lägenheterna har de boende ingen vanlig ugn vilket gör att de gemensamma köken är flitigt använda. Vidare pågår uppfräschning av korridorerna där det bland annat har målats om samt satts in energisnåla lampor. Ytterligare projekt på gång är badrumsrenovering som behöver göras i princip samtliga lägenheter. Den renovering som gjordes för ett antal år sedan visade sig tyvärr inte vara korrekt gjord. I de fall där det varit akut att renovera har det gjorts när någon flyttat ut och innan nästkommande hyresgäst flyttar in. Därefter kommer renoveringen att ske i olika block. På grund av deras renoveringsprojekt ser Marika fram emot den kortare inspirations- och nätverksträff som Studentbostadsföretagen kommer att arrangeras i Umeå i samband med föreningens årsstämma 7 maj.

Gemensamma byggregler och kunden i fokus

Förra veckan var jag i Finland. Studentbostadsbranscherna i de nordiska länderna har ett samarbete genom Föreningen Nordiska Studentbostäder, NSBO, för att i första hand främja erfarenhetsutbytet mellan länderna. Det var bland annat genom NSBO som vi insåg vinsterna med det norska regelverket för byggande av studentbostäder och de annorlunda tillgänglighetsregler som råder där.

Men nu var vi i Finland. Studentbostäderna är i stor utsträckning likartade i Sverige och Finland, studenternas preferenser likaså. Den genomsnittliga finländske studenten efterfrågar en egen lägenhet medan de internationella studenterna främst efterfrågar korridorrum. Precis som i Sverige. Dock skiljer sig marknaden något. Exempelvis bidrar den finska staten till byggandet av studentbostäder genom vissa subventioner. Samtidigt skiljer sig självklart också andra regelverk åt. Utan tvekan går det att konstatera att varje land har sina egenheter i regelverken. Ett av Finlands är utan tvekan att ett nybyggt hus, studentbostad eller ej, också måste ha ett tillhörande skyddsrum för de boende. Hotet från öst tycks leva i högsta grad. I alla fall i byggregelverket.

   

Samtidigt som vi var i Finland presenterades den så kallade Nybyggarkommissionen sina förslag för att öka byggandet i Sverige. Även om de flesa förslagen inte var särskilt revolutionerande kan man ändå notera att de föreslog ett gemensamt nordisk regelverk för byggande. En alldeles utmärkt idé! De uppenbara vinsterna är en utvidgad marknad och konkurrens inom exempelvis utveckling av modulkoncept och andra volymelement. Men en nog så viktig aspekt som kanske inte är det första man tänker på är det faktum att vi i Sverige utan tvekan behöver lyfta blicken vad gäller vad och hur vi bygger. Att tro att vi i Sverige sitter på den absoluta sanningen kring hur ett bra byggande ser ut är befängt. Vi behöver absolut lära oss av omvärlden. Våra nordiska grannar är i det avseendet ett bra första steg.

När vi varit runt i Europa och sett hur studentbostäder byggs och hur marknaden fungerar inser man hur mycket vi har att lära i Sverige. Självklart är inte allt eftersträvansvärt, men inom studentbostadsvärlden är det slående hur tänkandet kring exempelvis utformning av bostäder och hyresregler skiljer sig från Sverige. Istället för att utgå från vad staten eller någon myndighet anser vara en bra bostad utgår man betydligt oftare från vad kunderna, det vill säga studenterna, vill ha. Istället för att regelverken begränsar möjliggör de olika typer av bostäder i betydligt större utsträckning. Ska vi nå en väl fungerande marknad är den aspekten oerhört viktig. Oavsett hur fantastiska förutsättningarna är för att bygga är det självklart ingen som är intresserad av att bygga något som slutkunden inte är intresserad av.

/Martin Johansson

Generalsekreterare, Studentbostadsföretagen

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Helsingborg

Ökat fokus på studentbostäder

I samband med vår inspirations- och nätverksträff med tema nyproduktion gjorde vi ett medlemsbesök hos Helsingborgshem. Jag träffar Therese Nilsson, kundansvarig för studentbostäderna samt Inge Gustavsson, fastighetschef och ansvarig för studentbostäderna. De visade sig vara mycket passande att förlägga en träff för studentbostadsbranschen till just Helsingborg, dels eftersom de har nyproducerade studentbostäder att visa upp och dels är mitt inne i ett arbete för att öka verksamhetens fokus på studentbostäder.

Närlundavägen 

Studentbostäder nyckel i Helsingborgs utveckling

Helsingborgs stad har en vision och långsiktig strategi om att Helsingborg ska vara en attraktiv stad att leva och bo i. Där har studentbostäder identifierats som en av nycklarna för tillväxt och etablering av staden som kunskapsstad. Helsingborgshem, som är det kommunala bostadsbolaget, har därför lagt ytterligare fokus på studentbostäder för att utveckla den delen av sin verksamhet. Som en del av utvecklingsarbetet har en omorganisering precis skett. Tidigare arbetade en person på heltid med studentbostadsdelen. En generalist som tog hand om såväl kundservicedelen som enklare fastighetsskötsel. Sedan slutet av 2013 jobbar istället Therese Nilsson som kundansvarig mot studenterna samt att ytterligare två personer är anställda för att arbeta med fastighetsskötsel. En ökad specialisering som man hoppas kommer att ge ytterligare service till studenterna.

Nya studentbostäder en satsning i miljonprogramsområde

Totalt har Helsingborgshem 282 studentbostäder. Bostäderna är uppdelade på tre områden: Östra Vallgatan, Bryggaregatan och Närlundavägen. Under inspirations- och nätverksträffen i Helsingborg gjorde vi två studiebesök. Det första gick till Närlundavägen och 19 nyproducerade lägenheter på 32 kvadratmeter. Här finns lägenheter, samlingsrum, tvättstuga och förråd på samma våningsplan. Närlundavägen ligger i ett miljonprogramsområde mycket nära centrum och byggnationen av studentbostäderna är en del i att förnya och utveckla området. Besökarna var imponerade över ytan och rymden i lägenheterna. Kalkylerna har gått att få ihop då en vårdcentral hyr lokaler i bottenplanet på fastigheten samt att studentbostäderna är en del av ett större bostadsprojekt i området. Många fastnade även för tvättstugan, en tvättstuga med balkong och fin utsikt hör inte till vanligheterna! Det är ett mycket medvetet val från Helsingborgshems sida då man vill utveckla tvättstugan som social samlingsplats samt att den ska kännas säker och trygg att vistas i.

Inredning i Helsingborgshem studentbostäder på Bryggaregatan

Utsmyckning av lokala konstnärer

Efter besöket på Närlundavägen bar det av till Bryggaregatan, 140 studentlägenheter fördelat på sex våningar med tvättstuga och samlingsrum på varje våning som stod klart 2004. Majoriteten är ettor på 25 kvadratmeter med cykelrum och förråd i källaren. Många av deltagarna blev imponerade av planlösningen som upplevdes som funktionell och rymlig. Besökarna ombads ta hissen upp till sjätte våningen för att därefter gå ner via trapphuset, detta för att inte missa de unika konstverk som målats av lokala konstnärer på varje våningsplan.

Beroende av Campus Helsingborgs framtid

Framtiden med ett ökat fokus på studentbostäder i Helsingborg innebär bland annat att det finns planer på ytterligare 160 bostäder framöver. I nuläget har man inga vakanser och man bedömer att efterfrågan finns. Helsingborgshem har inget kösystem utan lägger kontinuerligt ut lediga objekt via sin webb. Om framtiden nämner även Inge att beroendet av Campus Helsingborg, som är en del av Lunds universitet, som centralt. Det gäller att ha en nära dialog med universitetet för att kunna bedöma och göra prognoser för framtida behov.

Avslutningsvis säger Therese att hon som ny i rollen som kundansvarig och med ett ökat fokus på studentbostadsdelen nu ser fram emot ett ökat deltagande i Studentbostadsföretagens nätverk. Välkommen säger vi!

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Varbergs Stenfastigheter

Med fokus på kvalitet och långsiktighet

I sommarstaden Varberg, som vid mitt besök visar sig från sin mest vintriga sida, träffar jag Martin Palm och Karl-Johan Nilsson på Varbergs Stenfastigheter. Namnet till trots finns företaget på fler orter än Varberg; även Ulricehamn, Göteborg och Lilla Edet. Men det är i Varberg som företagets studentbostäder finns. Det är även här Karl-Johan jobbar som fastighetsansvarig medan Martin, som är förvaltningschef, sitter på huvudkontoret i Göteborg.

Luft, rymd och vackra materialval

I augusti 2012 invigdes företagets 60 studentbostäder, som ligger i ett fantastiskt fint hus en kort promenad från centrum. En del av Varbergs Stenfastigheters affärsidé är att bygga långsiktigt och med kvalitet, något som inte går att undgå då vi i entrén möts av luft, rymd och vackra materialval. På entrégolvet ligger kalksten från Kinnekulle och vackra konstmotiv pryder väggarna. Kvaliteten genomsyrar bygget rätt igenom från rejäla kök i ek till parkettgolv och platsgjuten botten. Det är ett påkostat bygge med en långsiktig vision. De 60 lägenheterna är mellan 29- 61 kvadratmeter stora och majoriteten är ettor. Större delen av hyresgästerna studerar på Campus Varberg, en filial till högskolan i Borås.

Flera nya utmaningar

Ett kriterium från kommunens sida för att Varbergs Stenfastigheter skulle få bygglov på tomten de var intresserad av, var att de byggde just studentbostäder. På så sätt kom företaget in på en för dem ny del av bostadsmarknaden. Och med en ny kundgrupp har man även upplevt många överraskningar och få ta nya ställningstaganden. Den höga omflyttningen i princip året om var nytt för bolaget att hantera, likaså hur man hanterar hyresgäster som vill festa lite för ofta och högljutt. Genom tydlig information och bra kommunikation med hyresgästerna upplever de nu att situationen har blivit lugnare. Något som också upplevs som andra beteenden jämfört med företagets andra kundgrupper, är kraven och förväntan på kundservice dygnet runt och möjlighet till besiktning under veckans sju dagar. Just studenter som målgrupp fördjupade vi oss i under inspirations- och nätverksträffen i Göteborg i december, där delar av dagarna berörde just generation Y och deras förväntningar och beteenden.

Som i många andra nybyggen är det en självklarhet med individuell mätning av vatten, el och värme i fastigheten i Varberg.  För de hyresgäster som nyss flyttat till ett eget boende kan den första räkningen ofta komma som en tråkig överraskning. Det är något som Varbergs Stenfastigheter har försökt förebygga genom tydlig information vad gäller just energikonsumtionen. Energibesparandet kan dock ta sig väl drastiska åtgärder, som när en av hyresgästerna under den två veckor långa julledigheten stängde av alla sina element vilket fick till följd att elementen fick sprickor och de närliggande grannarna fick det kallt. Men som sagt, med många hyresgäster som bor i det första egna boendet är det en hel del som behöver kommuniceras.

Jag avslutar mitt medlemsbesök med en rundvandring i huset och jag kan verkligen konstatera att kvalitet och smarta lösningar genomsyrar huset och ger studenterna möjlighet till ett riktigt bra boende!

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Stiftelsen Ultuna Studentbostäder

Studentbostadsföretagen besökte nyligen Uppsala, den ort där det verkar byggas mest i hela Sverige. Vi möter och får en inblick i nya samarbetslösningar och en anrik historia. Dessutom får vi se en helt ny typ av dusch avsedd för människans bästa vän! Under resan till Uppsala besöktes tre medlemsföretag; Stiftelserna Östgötagården, Norrlandsgårdarna och Ultuna Studentbostäder. Läs mer om besöken till Östgötagården och Norrlandsgårdarna

I direkt anslutning till SLU, Svenska Lantbruksuniversitetet, ligger Ultuna Studentbostäders bostäder. Stina Bjelvenmark, ekonomiansvarig på Ultuna, tar emot oss och berättar om verksamheten, vad som är på gång just nu och avslutningsvis får vi se den omtalade duschen för våra fyrfota vänner.

Ultuna har två studentbostadsområden, Gälbo och Kronåsen. Gälbo består dels av ett äldre bestånd byggt mellan 1968-69 och dels ett bestånd som är byggt 2002.

Området Kronåsen är byggt 1962 och 2004. Totalt kan Ultuna erbjuda 362 studentbostäder där majoriteten i beståndet är korridorrum och dubbletter. Ultuna har en egen kö till sina bostäder och har inga vakanser förutom i övergångsperioder. I organisationen, förutom Stina, jobbar Henrik Rask som VD, Birgitta Andersson med administration och uthyrning samt fastighetsskötarna Jim Nilsson och Tom Salén.

Ett aktivt medlemsföretag med många idéer

Ultuna Studentbostäder är aktiva medlemmar i branschorganisationen och Stina har mycket idéer och tankar kring framtida nätverksträffar och vad som är värdefullt för de som medlemmar. Hon nämner framförallt beteendefrågor och kundarbete som uppslag till en inspirations- och nätverksträff och tycker att något av det bästa med att vara medlemmar är att de som liten aktör har möjlighet att ingå i ett större sammanhang och ta del av kunskapsutbyte och bli inspirerade. För närvarande står renoveringsprojekt samt en effektiv process för felanmälan på agendan. De får fin respons från sina hyresgäster som generellt är mycket nöjda med sitt boende. Det många dock saknar är en livsmedelsbutik i närheten. Något som förhoppningsvis kan ändras i takt med att hela Uppsala som region växer allt mer.

En dusch utöver det vanliga

Och hur var det då med duschen för människans bästa vän? Jo, på Ultuna har man många hyresgäster med hund. Det är djurtillåtet i samtliga boenden, fyra korridorer undantaget. För att möta studenternas behov har man därför installerat en mycket välanvänd hunddusch!