torsdag 27 juni 2013

Hoppet om förändrade byggregler är branschens ljus i tunneln

Enligt den byggrapport som Studentbostadsföretagen presenterar idag ser antalet nyproducerade studentbostäder ut att öka. Det är glädjande! Tittar man lite närmare på siffrorna är dock frågan vad man ska dra för växlar av ökningen. Under 2012 färdigställde Studentbostadsföretagens medlemmar över hela landet 292 studentbostäder, en siffra som förväntas öka till 552 under 2013. Det är en skillnad på 260 bostäder, 90 procent eller ett projekt, beroende på vilka glasögon man vill se med. Någon vidare ökning 2014 och framåt verkar inte ske då den förväntade nyproduktionen kommer ligga runt 500 bostäder per år. Med andra ord kommer dagens behov av 20 000 studentbostäder ta 40 år att bygga med den nuvarande nybyggnadstakten. Den förvisso positiva ökningen hamnar därmed i ett annat ljus.

Anledningen till att det inte går att bygga stavas precis som tidigare: brist på ekonomiska förutsättningar. Inom detta ryms allt från markfrågor, fastighetsavgift till byggregler. Det är inga nyheter utan välkänd fakta sedan lång tid tillbaka. Det anmärkningsvärda är snarare synen på hur förutsättningarna förändrats sedan föregående år. På frågan om det blivit lättare att få till stånd nyproduktion i år jämfört med för ett år sedan svarar 93 procent ett rungande Nej! Med andra ord, regeringens breda ansats för att underlätta bostadsbyggandet, som bostadsminister Attefall ofta refererar till, har i alla fall missat nyproduktionen av studentbostäder med bred marginal.

Studentbostadsbranschen präglas dock av optimism. Hur annars ska man tolka att trots den nämnda situationen tror ändå över hälften av de tillfrågade bolagen att framtiden är ljusare? En av anledningarna till optimismen är den översyn av byggregler för student- och ungdomsbostäder som Boverket skall presentera för regeringen nästa vecka. Översynen är efterlängtad och välbehövlig då förhoppningen bland studentbostadsföretagen är möjligheten till ett mer flexibelt byggande vad gäller framförallt bostädernas storlek och utformning vilket skulle underlätta att få de ekonomiska förutsättningarna på plats. Under arbetets gång har Boverket tittat närmare på bland annat de norska byggreglerna vilka medger ett mer flexibelt byggande av studentbostäder. 

För att belysa skillnaden har Studentbostadsföretagen låtit rita om ett antal pågående nybyggnadsprojekt på fyra orter enligt de norska byggreglerna. Skillnaden är slående. I det projekt där reglerna gav störst effekt hade det norska regelverket inneburit att man fått plats med över 50 procent fler lägenheter inom samma fastighet jämfört med vad de svenska reglerna medger idag. Det innebär bättre ekonomiska förutsättningar för projektet, samtidigt som antalet bostäder för studenterna också ökar. Även om effekten bara blir 10 procent fler lägenheter, som i det projekt där regelskillnaderna gav minst effekt, hade det inneburit stora skillnader för möjligheten att bygga nya studentbostäder. Med andra ord finns det stora möjligheter att med hjälp av regelverket underlätta och stimulera produktionen av studentbostäder. Om man vill.

Uppmaningen till Boverket från regeringens sida inför översynen var att alla stenar skulle vändas för att hitta möjligheter att underlätta nyproduktion av student- och ungdomsbostäder. Att vända på stenar i all ära, men det är först när det som hittas där under också används som det är värt någonting. De senaste åren har utredning efter utredning presenterats utan att förslagen förverkligats. Uppmaningen till Attefall är solklar: låt inte Boverkets översyn bli ytterligare en!


Martin Johansson
Generalsekreterare
Studentbostadsföretagen


Ericas studentbostadsrea genom Sverige: Stockholm och KI Housing

Student service och student experience är ledorden för KI housings verksamhet. Man försöker hela tiden att vidareutveckla erbjudandet till gästen, det vill säga studenterna. Benämningen gäst är givetvis ett medvetet val av benämning på sina kunder, som de gäster de är ska de också kunna få tillgång till bra service och få en bra helhetsupplevelse. På KI Housing blev man mycket inspirerad och imponerad av Studentbostadsföretagens studieresa till Exeter där servicegraden till studenterna verkligen låg i framkant. Även om förhållandena i Sverige är något annorlunda jämfört med Storbritannien så konstaterar Anders Flodin och Malin Norman som jag träffade på KI Housing att det är ett bra mål och inspirerande exempel.

Ki Housing har dagsläget drygt 300 bostäder och anser sig behöva det dubbla för att kunna klara av efterfrågan. Beståndet är utspritt på olika fastighetsägare runt om i staden( största delen hyrs av SSSB). Att hitta nya bostadsmöjligheter för de internationella studenter som kommer är ett detektiv- och förhandlingsarbete av rang.

En del i att kunna erbjuda en så bra upplevelse som möjligt att arbeta mycket med de sociala delarna av boendet, såväl i närheten av själva bostaden som vid campusområdet. Detta speciellt då många av de internationella studenterna efterfrågar möjligheter att kunna skapa nya sociala band. Det arbetas och projekteras bland annat en hel del för att få till en än mer levande campus miljö med bokhandlare, butiker och caféer - allt för att kunna erbjuda ett konkurrenskraftigt boende till sina internationella gäster. Så mycket som möjligt försöker man att digitalisera och effektivisera, exempelvis avtal, fakturering och bokning. Nyckelutlämningen är även den något som man har hittat bra metoder för att effektivisera.

Nyckelutlämning på KI Housing

onsdag 12 juni 2013

Lyssna på studenterna!

Oss veterligen har det aldrig gjorts någon form av studie med djuplodande intentioner i syfte att ta reda på hur väl dagens studentbostäder stämmer överens med de behov och de önskemål som de boende faktiskt har. Tyvärr. De snarlika undersökningar som presenteras då och då är allt som oftast betydligt bredare och består av mer lösa frågeställningar av typen ”Hur vill du bo?” vilket oftast resulterar i lika löst formulerade svar av typen ”Ett grönt, socialt och centralt boende med låg hyra”. Något som tyvärr inte ger särskilt mycket substans för de som faktiskt skall utforma bostäderna.

Vad vi försökt göra är att konkretisera betydligt mer och ta den, i vårt tycke självklara, utgångspunkten i de bostäder som redan existerar. Det blir en helt annan tyngd och användbarhet med svar som exempelvis poängterar att det kök som finns i lägenheten idag är bra ur följande aspekter, samtidigt som det hade varit ännu bättre om de här delarna förbättrades.

Att bygga bostäder som motsvarar kundernas önskemål i så hög grad som möjligt borde vara varje bostadsbolags strävan eftersom det i längden gör det lättare att hyra ut bostäderna. I tider när det dessutom är svårt att få till nyproduktion på grund av bland annat höga byggkostnader är det naturligtvis ännu viktigare att veta vilka delar av lägenheten man ska fokusera sin tid och sina pengar på.

Tyvärr går det ju dock inte att bygga hur som helst för att möta efterfrågan. I studien visas framförallt behovet av olika bostadstyper. Dagens regelverk har i högsta grad bidragit till att det i princip bara byggts en typ av studentbostad de senaste 15 åren; studentetta på ungefär 25 kvm. Rapporten visar att det finns en reell efterfrågan på såväl större som mindre bostäder. Bland annat kan 36 procent tänka sig att bo på i lägenheter på 20 kvm eller mindre, det motsvarar ungefär 30 000 av dagens studentbostadsbestånd. En storlek som Boverket menar att det inte går att bygga om man ska hålla sig till dagens regelverk.

Just detta belyser hela problematiken med dagens regelverk för studentbostadsbyggande, det är inte anpassat efter målgruppens behov och önskemål. Storleken på bostaden är bara en aspekt i det hela. I rapporten framkommer också att de gemensamhetsutrymmen som skall finnas om man bygger små lägenheter inte används och inte efterfrågas, att köket är det viktigaste rummet i lägenheten och att flexibilitet när det kommer till möblering är a och o. Med andra ord, den standardmöblering med tjock-TV och annat som regelverket, och därmed bostadsutformningen, är uppbyggt kring är inte optimalt när det kommer till studentbostäder.

Självklart behövs det ett regelverk som säkerställer att de bostäder som byggs är av bra kvalitet, såväl bygg- som boendemässigt. Men då måste ju regelverket också ta utgångspunkt i vad som faktiskt är ett bra boende för de som ska bo i bostäderna.


Egentligen kan man tycka att Boverket i sin roll som statlig myndighet och den som står för utformning och utveckling av reglerna borde göra den här typen av studier kontinuerligt som ett naturligt led i utvecklingen av regelverket. Inte minst sedan man just nu genomför en grundlig översyn av byggreglerna för studentbostäder. Istället får vi bara hoppas på att de tar till sig tankarna och att det återspeglas i de resultat de presenterar den 1 juli.

Läs hela rapporten på vår webbsida

måndag 3 juni 2013

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Skövde

Vid mitt besök på hos Skövdebostäder fick jag möjlighet att se ett antal olika områden och studenbostadsalternativ. Ett av besöken var vid den så kallade Bataljonen där korridorsrum har byggts om till ettor och några treor. Det har varit en utmaning med ombyggnationen vad gäller bland annat kökens utformning och att få till en så bra bänkyta som möjligt. Gården till Bataljonen används flitigt med grillning, aktiviteter och studier och uppskattas mycket av de boende.

Vid ett närliggande bostadsområdet där det finns korridorsrum berättar Skövdebostäder att de till skillnad från många andra i branschen inte upplever problem med renlighet i de gemensamma utrymmena. I samband med terminsstart genomförs alltid ett korridorsmöte där bosamordnaren och kvartersvärden pratar om skötseln och det gemensamma ansvaret för ytorna. Vid behov kan man även senare under året bjuda in till ett korridorsmöte, men som tur är behövs detta mycket sällan. Filosofin är att inte försöka använda sig av för mycket pekpinnar. Det som kan upplevas som problem är istället sophanteringen vid de olika studentbostäderna. Ofta blir slängs sopor utanför kärlen, detta trots att det finns gott om plats kvar.

Skrapan
En av Skövdebostäders kvartersvärdar


Vidare besökte vi fastigheterna Kurorten samt Skrapan som ligger som två landmärken precis vid Skövdes tågstation. En smart servicelösning till studenterna på Kurorten är att utöver ordinära tvättstugor även erbjuda så kallade spontatvättstugor, rum som inte är bokningsbara men går att använda vid ett snabbt uppkommet tvättbehov. I Kurorten högst upp i huset med fantastisk utsikt över såväl Bologneparken som Skövdes centrum och Billingen finns en bastu samt gemensam lokal som kan brukas till fester, middagar och annat. Utmärkande för Skövdebostäders verksamhet gentemot studenterna är deras fokus på kundservice där kvartersvärdar bland annat är en del i konceptet. En bred roll där du är hyresgästens kontakt med bolaget. Du tar hand om klagomål, lämnar nycklar, sköter viss fastighetsskötsel med mera. Kundrelationen är i centrum.