Boverket på rätt väg

Förra veckan ordnade Boverket seminarium kring det pågående arbetet med regelöversynen för student- och ungdomsboende. En till viss del förvånande, och positiv, tillställning. Förvånande med avseende på hur konkreta förslag Boverket redan arbetat fram och positivt ur aspekten hur förslagen var utformade.

Det var uppenbart att Boverket tagit intryck av hur branschen upplever dagens byggregelverk och hur det kan förfinas för att hjälpa snarare än stjälpa nyproduktion. På förhand kunde man kanske gissat sig till att förslag till mindre ändringar rörande buller och gemensamhetsutrymmen skulle finnas bland de slutliga förslagen. Men redan nu fanns betydligt mer. Framförallt gällande tillgänglighet och bostadsutformning.

Bland de förslag som Boverket presenterade och ville ha input kring fanns t.ex. förslaget att enbart 20 procent av nybyggda studentbostäder skall uppfylla nuvarande nivå av tillgänglighet. Ett annat förslag var att följa efter det norska exemplet och skilja på besökstillgänglighet och universell tillgänglighet. I praktiken innebär det att badrummen i 80 procent av de nybyggda bostäderna inte behöver vara tillgängliga för personer i rullstol. Istället kompenseras det genom tillgängliga badrum i korridoren.

I diskussionen som fördes rörande tillgänglighetsfrågorna lyftes det faktum att de regler vi har idag inte skapar en fullgod tillgänglighet om man exempelvis sitter i rullstol efter skåp och bänkar inte är anpassade höjdmässigt. Därmed är det svårt att bo i en bostad som uppfyller dagens regler utan de ytterligare insatser för bostadsanpassning som kommunerna står för. Med tanke på den korta boendetiden i studentbostäder, som dessutom regleras genom begränsad besittningsrätt, upplevdes det dessutom som bättre att fokusera på en god besökstillgänglighet (det norska exemplet) och satsa resurser på bostadsanpassning vid det trots allt fåtal tillfällen som det behövs.

Överlag lyftes just den begränsade besittningsrätten som en nyckel till varför det överhuvudtaget bör finnas särskilda byggregler för vissa boendeformer. Vilket är helt korrekt. Studentbostäder är ett mellanting mellan hotellverksamhet och bostäder, därmed ska det heller inte vara samma krav på studentbostäder som på vanliga bostäder.

Smakprov från en annan värld

I samband med att Boverket fick i uppdrag att se över byggregelverket för student- och ungdomsbostäder påbörjade Studentbostadsföretagen sin egen utredning för att se vilka regler som borde ändras – och vilka effekter det skulle få.

Första steget var rimligen att kartlägga vilka reglerbranschen menade borde ändras för att underlätta produktionen av studentbostäder. Svaret kom i en sammanställning i februari.

Det som framförallt efterfrågades var möjligheten att kunna krympa ytor i bostaden, och i huvudsak vad gäller badrummen. Den naturliga fortsättningen blev därför att ta reda på vilka effekter krympta ytor skulle få. Innebär möjligheten att bygga mindre bostäder också att det blir lättare att få till nyproduktion?

Norskt regelverk som utgångpunkt

Sagt och gjort. Vi har helt enkelt tagit ett antal nybyggnadsprojekt i olika skeden på olika orter, för att se hur de skulle förändras om man byggde efter ett annat regelverk än dagens. För enkelhetens skull har vi anammat det norska byggregelverket. I Norge skiljer man i princip på universell standard och besöksstandard när det kommer till tillgänglighet. Universell standard motsvarar det vi har i Sverige idag medan besöksstandard tar fasta på den nivån som krävs för att personer i rullstol skall kunna besöka en nybyggd bostad. I praktiken innebär besöksstandard att badrummen i lägenheten kan byggas mindre, i övrigt uppfyller lägenheten samma krav som universell standard. De små badrummen i lägenheten kompenseras med att det på varje våningsplan finns fullt tillgängliga badrum att tillgå för besökare i rullstol. I norska studentbostadsprojekt säger reglerna att 20 procent av lägenheterna skall uppfylla universell standard, medan resterande 80 procent uppfyller besöksstandard.

Vi har uppdragit åt de olika projektens arkitekter att rita om de befintliga projekten efter det norska regelverket. Dock enbart invändigt, de har fortfarande hållit sig inom det befintliga skalet. Tanken är att därefter räkna på vad skillnaderna faktiskt blir vad gäller produktionskostnad, yta, antal lägenheter, hyra, osv. för att se vad man skulle tjäna på att ändra regelverket.

Drygt 25 procent fler bostäder

Igår kom den första ritningen från ett av projekten. Utan att ha räknat på ekonomin kan man konstatera att nog hade det norska regelverket inneburit positiva effekter för produktionen. Effekterna av att krympa badrummen i ett projekt om 94 ettor gav plats åt 24 ytterligare lägenheter. Det är drygt 25 procent. Det är ingen vågad gissning att det hade underlättat vilken investeringskalkyl som helst.

Det här var bara ett projekt. Fortsättning följer, med såväl detta första projekt som med andra. Den slutliga rapporten kommer under våren.