tisdag 17 december 2013

Propositionen för fler tillfälliga vindsuppbyggnader för studenter och unga

Den förhärskande skiljelinjen inom bostadspolitiken, enligt bostadspolitiska företrädare tycks ligga i huruvida det skall finnas subventioner för byggande eller inte. Senast i Expressen förra veckan kom åter en utläggning från Attefall om hur subventioner skulle innebära döden för hyresrätten (!). Den analysen får stå för Attefall. Det som man dock kan konstatera är den analytiska svagheten att prata om generella lösningar som subventioner för ett väldigt specifikt område som studentbostäder. Att det ska vara så svårt; varje bostadsform måste analyseras utifrån sina förutsättningar. Ett väldigt tydligt exempel:

Under den senaste perioden med subventioner för byggande av studentbostäder byggdes runt 2 000 studentbostäder per år. Det vill säga att det byggdes fler studentbostäder per år under den perioden, än vad som byggts totalt sedan stödet försvann 2009. Subventionerna möjliggjorde byggandet av studentbostäder, att påstå något annat är bara dumheter. Huruvida Sverige på lång sikt skall fortsätta med subventioner för att bygga studentbostäder är däremot en helt annan fråga. Vill man möjliggöra ett osubventionerat byggande av studentbostäder i den utsträckning som behövs krävs dock betydligt mer omfattande regeländringar än de som regeringen nu genomför i och med propositionen Fler bostäder åt studenter och ungdomar.

Under lång tid med subventionerat byggande är det på sitt sätt självklart att man också utvidgat regelverken för att tillgodose att de bostäder som staten betalar för också uppfyller vissa krav. Men det innebär också att man bidragit till att öka kostnaderna för byggandet. Exempelvis innebär krav på större ytor i bostaden att byggkostnaden per bostad också blir högre. Med subventioner var det möjligt att trots omfattande regelverk få ekonomi i studentbostadsprojekt och samtidigt leverera en produkt som motsvarade studenternas plånbok.

Över en natt togs dock subventionerna bort medan det omfattande regelverket fanns kvar. Som en av de flitigaste byggarna i branschen uttryckte det; plötsligt saknades 10 procent i kalkylen. Det är naivt att tro att det bara var att fortsätta bygga som om inget hade hänt trots att förutsättningarna för att bygga framförallt små bostäder radikalt förändrats. Ingen bransch vill väl vara beroende av bidrag för att överleva. Men det är skillnad på att under en begränsad tid stödja byggandet av studentbostäder medan man anpassar regelverken för en verklighet utan statligt stöd. Precis som man gör med en rad andra branscher.

Alternativet som Attefall och Boverket presenterar kommer inte på långa vägar bidra till att vi kan bygga ikapp det underskott på 20 000 studentbostäder som finns runt om i landet. När man påbörjade den utredning som ligger till grund för de genomförda ändringarna var förhoppningen att det skulle innebära möjlighet att bygga mindre och därmed också billigare bostäder. Så blev inte fallet. Istället kom förslag på ändringar som kan leda till att någon enstaka bostad tillskapas. Det är självklart att kostnaderna per bostad kapas rejält om man slipper installera en hiss som bara ska serva ett par bostäder på en vind. Men hur troligt är det att studentbostadsbristen kan avhjälpas med enstaka vindsuppbyggnader?

Vad som behövs är regeländringar som innebär att det generellt sett blir lättare att bygga studentbostäder. En sådan ändring är att ändra tillgänglighetsreglerna för studentbostäder enligt den norska modellen. I Norge är 20 procent av studentbostäderna fullt tillgängliga, medan resterande bostäder uppfyller så kallad besöksstandard. I Norge räknar man med att det innebär 15-20 procent lägre produktionskostnad jämfört regler motsvarande de svenska. De förslagen finns i såväl den utredning som Boverket genomfört som i de remissvar Attefall mottagit. Tyvärr väljer man inte att gå vidare med dem. 

Trots allt byggs ett fåtal studentbostäder varje år. Tyvärr är det mer eller mindre i undantagsfall som det går att bygga vilket självklart borde vara precis tvärtom. För att nå dit är regelverket centralt, men för den sakens skull får man inte stirra sig blind på att andra åtgärder är onödiga på vägen dit.

Martin Johansson
Generalsekreterare
Studentbostadsföretagen

torsdag 12 december 2013

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Kalmarhem

Under Ericas resa till våra medlemsföretag i sydöstra Sverige möter hon människor som brinner för sitt arbete, får inblick i två mindre orters utmaningar och möjligheter och en lösning på det som många studentbostadsföretag funderar över- studiekontrollerna! Läs mer om Ericas besök i Karlshamn här och hennes besök i Karlskrona här

En lösning på ett knivigt problem


I Kalmar tar Thomas Eklund, kundservicechef på Kalmarhem emot mig. Det blir ett samtal och diskussion kring deras situation och utmaningar i dagsläget och framöver. Under mötet berättar Thomas även om en lösning på ett problem som många i studentbostadsbranschen brottas med - studiekontroller.

Vi återkommer strax till lösningen på det problemet, men först lite kort om Kalmarhem och  studentbostadssituationen i Kalmar. Kalmarhem har sedan ett antal år tillbaka bostadsgaranti. Garantin är ett samarbete mellan kommunen, fastighetsägarna, linnéstudenter, Linnéuniversitetet samt Kalmarhem. Det finns en rad krav som måste uppfyllas för att garantin ska träda i kraft; du ska vara nyantagen student på Linnéuniversitetet, studera på heltid, ha Kalmar som studieort samt inte vara mantalsskriven i Kalmar. Uppfylls samtliga kriterier åtar sig Kalmarhem att erbjuda en bostad inom två månader från terminsstart. Då bostadsmarknaden generellt sett är tuff i Kalmar, bristen på hyresrätter är som på många håll i landet stor även här, är det en utmaning att uppfylla bostadsgarantin.

Genom ett flexibelt system, där även vanliga lägenheter kan erbjudas till studenterna, och gott samarbete mellan olika aktörer har man hittills lyckats lösa det. Det som kan ställa till det menar Thomas, även om man från Kalmarhems sida haft en god framförhållning, är när det börjar studenter tre veckor efter terminsstart som också omfattas av garantin.

Från korridorrum till ettor
Kalmarhem har totalt 4 734 bostäder i sitt bestånd varav 1 025 är studentbostäder. Ungefär en tredjedel är korridorrum och resterande är ettor, med undantag för ett fåtal tvåor. På Kalmarhem upplever man en minskad efterfrågan på korridorrum varför man har byggt om en hel del till ettor och möjligen kommer bygga om ännu fler i framtiden.

Liksom många andra studentbostadsföretag upplever Kalmarhem att städningen, avflyttningsstäd såväl som den kontinuerliga hygienen i gemensamhetsutrymmen, blivit sämre år för år. Man genomför en avflyttningsbesiktning men ingen städbesiktning. För att få bukt med bristande städning och för att få nöjdare kunder som flyttar in anställer man studenter som besiktigar och städar där det behövs inför vår- och höstterminen. På Kalmarhem har man även inspirerats av Hyresbostäder i Växjö och funderar på att införa en obligatorisk avgift på 1 800 kr per bostad för internationella studenter, detta för att komma runt problematiken med att det är svårt att efterfakturera utomlands.

Kalmarhems lösning för studiekontroller

Åter till lösningen vad gäller studiekontroller. På Kalmarhem har man hittat en lösning som passar deras behov väl och som är mycket tids- och kostnadseffektiv. Tillsammans med Linnéuniversiteten har man utvecklat en webbservice som hämtar data från en databas som i sin tur hämtar information från UHR (Universitets- och högskolerådet, tidigare VHS). Kalmarhem ställer sedan frågan om studenten ifråga är inskriven och antagen på Linnéuniversitet två gånger per år och får ett ja eller ett nej tillbaka. I nuläget har Kalmarhem ingen specifik poängkontroll, men det hade man även lätt kunna fråga efter i det befintliga systemet. Då Kalmarhem äger uppgifterna de frågar om och enbart får ett ja eller nej tillbaka är systemet inom ramen för vad som är godkänd hantering. Thomas menar att en nyckelfaktor för att få en sådan här lösning till stånd är att universiteten och högskolorna måste inse att det är ett samverkansprojekt. Då studiekontroller är en viktig fråga för våra medlemmar kommer vi att återkomma i ämnet framöver och då är det alltid inspirerande att höra om lösningar som fungerar väl!

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Karlskrona

Under Ericas resa till våra medlemsföretag i sydöstra Sverige möter hon människor som brinner för sitt arbete, får inblick i två mindre orters utmaningar och möjligheter en lösning på det som många studentbostadsföretag funderar över- studiekontrollerna! Läs mer om Ericas besök i Kalmar här och hennes besök i Karlshamn här.


Kreativa lösningar på en mindre studieort


I Karlskrona möter jag upp Thomas Åberg som är studentsamordnare på Karlskronahem. Han ger mig en intressant visning av deras olika studentbostadsområden. Vi får även tillfälle att prata om högt och lågt som rör det studentbostadsverksamhet och vilka projekt och utmaningar de jobbar med just nu.

Flexibilitet och förebyggande arbete
Karlskronahem har totalt 4 000 bostäder. De började med sin studentbostadsverksamhet 1996 och har nu 450 studentbostäder. Hyresgästerna studerar vid Blekinge Tekniska Högskola (BTH). Tillsammans med Thomas arbetar en studentbovärd samt två personer på marknadsavdelningen som arbetar deltid på studentbostadsdelen.

Just nu upplever Thomas att Karlskronahem befinner sig lite vid en brytpunkt vad gäller studentbostäder. För närvarande råder det en balans på studentbostadsmarknaden, med en hanterbar mängd vakanser på vårterminen. Men faktorer som avgifter för internationella studenter, att man har avvecklat Ronneby som studieort samt vikande anslag till högskolan gör att Karlskronahem har en framtida utmaning att ta sig an. Thomas ser dock med förhoppning på BTH:s satsning på avtal med universitet i Indien och Kina som kommer att göra att de når en bättre balans på vårterminerna framöver. Idag är det enbart sjuksköterskeprogrammet som har antagning på vårterminerna, men i och med de nya kursstarterna på våren så hoppas de på en jämnare uthyrningsgrad terminerna emellan.

Som mindre aktör kan man ha fördel av att kunna använda sig av lösningar som kan vara svåra för en aktör med fler bostäder i beståndet. Ett exempel på flexibilitet och nytänkande hos Kalmarhem är att de låter ett vandrarhem i staden hyra två våningar i en studentfastighet från mitten av juni till mitten av augusti.

Ett annat exempel är Karlskronahems förebyggande arbete med skadedjur. En gång per termin kontrolleras alla bostäder av en representant från företaget tillsammans med en representant från Anticimex för att upptäcka eventuella spår av vägglöss. Man upplever att arbetet med kontrollerna ger resultat genom att man kan hindra spridning av de fall som upptäcks. Som en ytterligare del i det preventiva arbetet använda enbart metallsängar i de rum som är möblerade.

Sedan en tid använder sig Karlskronahem av depositioner, 3 000 kr, för samtliga hyresgäster. Detta har införts delvis för att kunna få bukt med avflyttningsstädningar som inte håller måttet, nu drar man helt enkelt av för städningen om den inte håller måttet.


Flera kylskåp i ett och samma kök
Karlskronahem har ett varierat utbud att erbjuda sina hyresgäster i form av storlek på bostaden, läge och standard. Thomas visar mig deras senaste nyproduktion. Den gamla flickskolan Rosenfeldt byggdes om till studentbostäder år 2012. Den totalrenoverade bostäderna invändigt och skapade unika bostäder. Fastigheten består av 33 lägenheter, men då några är delade med en vägg som går att montera ner finns det 44 möjliga hyreskontrakt. I tvåorna tillåter att man också att två bor på samma kontrakt. Takhöjden och interiören är imponerande och den hyresgäst vi besöker är mycket nöjd med sitt boende. De stora skolsalarna har omvandlats till moderna och flexibla lägenheter.

Thomas visar mig även andra områden, bland annat några studentbostäder som ligger precis intill BTH samt bostäder i ett miljonprogramsområde. För att komma tillrätta med hygien och ordning i de gemensamma köken, för såväl korridorrum som delade lägenheter, har man succesivt börjat installera en kyl/frys till varje hyresgäst i de gemensamma köken. I den trea vi besöker finns således tre stycken kylskåp, något som resulterat i nöjdare hyresgäster och bättre ordning.

Generellt upplever Thomas att man på Karlskronahem har gått från ett polisiärt bemötande till ett mer kundfokuserat, exempelvis deltar Thomas regelbundet i Erasmus Student Network för att fånga upp vad som är viktigt och föra dialog med studenterna. En nära dialog med hyresgästerna är nyckeln till en bra relation och därmed såväl nöjdare hyresgäster som hyresvärd. Något som Karlskronahems mycket engagerade personal verkligen tar fasta på!




Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Karlshamnsbostäder

Under Ericas resa till våra medlemsföretag i sydöstra Sverige möter hon människor som brinner för sitt arbete, får inblick i två mindre orters utmaningar och möjligheter och en lösning på det som många studentbostadsföretag funderar över- studiekontrollerna! Läs mer om Ericas besök i Kalmar här och hennes besök i Karlskrona här


Med fokus på ett personligt bemötande


När Blekinge Tekniska Högskola (BTH) etablerade sig i Karlshamn för runt tio år sedan började Karlshamnsbostäder att erbjuda studentbostäder. I dagsläget har de 180 studentbostäder och har än så länge kunnat hålla den bostadsgaranti som finns. I beståndet finns ettor och tvåor. Man har inget kössytem utan det är först till kvarn råder. Som service till studenterna, med tanke på att de ofta får snabba besked vad gäller praktikplatser och studier, har man en månads uppsägning.




Personligt bemötande
För Karlshamnsbostäder är det personliga mötet med hyresgästen i centrum. Johanna Lindell arbetar som studentansvarig vilket innebär att hon sköter all kommunikation med studenterna. Från det att hyresgästen informeras om vilken bostad de erbjuds till det att bostaden ska besiktigas vid utflyttningen är det Johanna de har kontakt med.  Då de har relativt få lägenheter kan de också vara flexibla vad gäller in- och utflyttningstider. Hyresgästen bestämmer helt enkelt och gör upp med Johanna om en tid som passar för nyckelutlämning och inflyttning. Man upplever att de vinner mycket på att göra en hyresgenomgång personligen med varje student. Det personliga mötet får ta tid vilket skapar en nära relation och det blir tydligt vad det är som gäller i form av uppsägning, hyresinbetalningar och annat som är nytt för många studenter, där studentbostaden många gånger är det första egna boendet.

Prognoser och anpassning
Håkan upplever att kommunikationen med BTH vad gäller prognoser för de kommande årens studenter fungerar väl. Det är av stor vikt att kunna ha framförhållning och möjlighet att förutse en vikande trend vad gäller studentantalet. Något som hade gett Karlshamnsbostäder mindre grad av vakanser under vårterminen hade givetvis varit att BTH har fler kursstarter till våren, något som Håkan framfört till högskolan, men i nuläget är detta inte något som kommer att ändras. Generellt råder det brist på hyresbostäder i Karlshamn varför Håkan ser en möjlighet att använda studentbostäder även till ungdomsbostäder om det skulle bli aktuellt. Karlshamnsbostäder jobbar mycket med att utveckla olika konceptbostäder för att tillgodose olika målgruppers behov och tycker att studenter är en viktig målgrupp, för såväl företaget som staden Karlshamn. Studenternas energi och nytänkande bidrar med mycket gott till staden!


onsdag 11 december 2013

Bidra till Studentbostadsföretagens insamling till Musikhjälpen!

I år finns studentbostadsbranschen alldeles egna insamlingsbössa till Musikhjälpen! Tillsammans kan vi se till att alla tjejer kan överleva sin graviditet.




Varannan minut dör en kvinna i samband med sin graviditet. Det är ett problem som till 99 procent finns i låginkomstländer utan kunskap eller resurser att själva komma till rätta med problemet. Att minska mödradödligheten är ett av FN:s milleniemål, men i dagsläget är det detta mål som är längst ifrån att uppnås. Årets tema för Radiohjälpens Musikhjälpen är därför att alla tjejer ska överleva sin graviditet.

Läs mer om Musikhjälpen och årets tema på webben.

I år vill vi som branschorganisation bidra och har startat en insamlingsbössa i vårt namn. Vi hoppas att alla i studentbostadsbranschen - företag, personal och boende - vill hjälpa till och bidra genom vår insamling.

Vår digitala insamlingsbössa hittar du här tillsammans med instruktioner hur du gör för att bidra.

Insamlingen pågår till och med söndag 15/12 så vänta inte!

torsdag 21 november 2013

Ericas studentbostadsresa genom Sverige: Malmö Studenthus

I Malmö träffar Erica två medlemsföretag med vitt skilda förutsättningar och utmaningar. Först ut är Malmö högskola som behöver förhålla sig till de speciella krav och regler som gäller för studentbostäder i regi av lärosäten. Sedan Malmö Studenthus, en privat aktör som verkligen gjort en resa mot nöjdare kunder och därmed högre beläggningsgrad. Läs om Malmö Högskola här

Jag träffar Linnea Rosenqvist och Tannia Rosander i det som tidigare hette Studenthuset Gripen, men numera är Malmö Studenthus. Linnea och Tannia som jobbar som platschef respektive hyreskoordinator berättar om resan som fastigheten och hela verksamheten gjort med de nya ägarna. Sedan fyra år äger InvestorPartner, en familjeägd dansk fastighetskoncern, verksamheten. Resan har gått från att i huset haft fyra trappuppgångar iordninggjorda för, som Linnea uttrycker det ”några stackars studenter” till att ha mycket bra beläggningsgrad och framförallt nöjda hyresgäster. Hur har då Malmö Studenthus lyckats vända trenden med missnöjda studenter och höga vakanser? Det finns självklart flera förklaringar till detta. Linnea och Tannia ser dock främst två orsaker till den positiva utvecklingen. Man har sedan en tid tagit hem sin uthyrningsverksamhet. Tidigare sköttes detta via Boplats Syd, en central bostadsportal i Malmö. Genom att ha kontroll över hela kedjan och sitt eget kösystem anser man sig fått bättre möjligheter att fylla vakanser, skapa goda relationer från dag ett och därmed få större möjlighet att studenterna bor hela terminer istället för att byta boende mitt i terminen. Den andra orsaken som gett en positiv utveckling innebär en tydlig strategi med kundfokus och därmed kundnöjdhet. Genom att exempelvis ha ett kontor med generösa öppettider i samma byggnad som de 665 lägenheterna ges studenterna möjlighet att lätt komma med frågor, felanmälningar och idéer. På kontoret jobbar förutom Linnea och Tannia även fastighetsskötaren Saif.

Malmö Studenthus


Lyssna på kunden
När Malmö Studenthus valde att lämna Boplats Syd började de istället att marknadsföra sig via andra kanaler. Exempelvis är de ofta med på olika mässor såsom Kunskap & Framtid med flera. Vidare kommunicerar de mycket via Facebook och sin webb samt samarbetar med Malmö Högskola. Något som Linnea poängterar som oerhört viktigt är att lyssna på och gärna involvera hyresgästerna i utvecklingsarbetet. När de skulle bygga om tvättstugorna som tidigare låg i källarplan lyssnade man till kunden och insåg att det som efterfrågades var tvättstugor i markplan med bra insyn samt möjlighet till gemensamhetslokaler utanför där man kan vistas under själva tvättiden. Som del i utvecklingsarbetet och att involvera kunden finns trappvärdar. Man strävar efter att ha en representant för hyresgästerna boende i varje trappuppgång som är med och förmedlar information mellan hyresvärd till andra hyresgäster och vice versa. Facebook används som en viktig kanal vad gäller kundnöjdheten, här kan man få direkt feedback på olika frågor man undrar över och testa av vad hyresgästerna tycker. Med studenter som kundgrupp upplever Linnea ofta att man även har en extra kund att förhålla sig till, nämligen föräldrar. En hel del kommunikation sköts via och av föräldrar och detta är något som man får anpassa sig till.

Sociala mötesplatser
En viktig del i boendet för många studenter är de sociala delarna. Malmö Studenthus bestånd består av ettor på mellan 21-33 kvm. Då det inte finns exempelvis gemensamma kök som vid korridorboende har man istället skapat andra mötesplatser. Som nämnts finns det lokaler i anslutning till tvättstugorna där man kan umgås, kolla på tv, spela spel med mera. Vidare finns det en sporthall som de boende har tillgång till. I Malmö Studenthus regi arrangeras även en mindre aktivitet per månad, exempelvis after work eller annat samt ett större arrangemang per termin såsom grillkvällar.

Aktuella projekt
Studenterna debiteras individuellt för el sedan en tid tillbaka. De preliminärdebiteras med 120 kronor per månad 10 månader per år. Två gånger om året läses elmätaren av. Om hyresgästen skulle ha gjort av med mer el än de har preliminärdebiterats för får de en faktura på mellanskillnaden. Har de istället förbrukat mindre el så får de pengar tillbaka. Vad gäller vatten har precis ett liknande system införts. Det ska alltså löna sig att tänka miljömedvetet och energieffektivt.

Ett annat projekt som diskuteras just nu är hur man kan få ordning och reda bland källarförråden och förhindra att saker ställs utanför, i gångar och så vidare. Men ett projekt som ständigt är aktuellt för Malmö Studenthus är kundnöjdhet och fokus på kunden. Något som vi även kommer fördjupa oss i på nästa inspirations- och nätverksträff i Göteborg den 9- 10 december, välkomna då!