Två utredningar - ett mål?

Uppdraget till Boverket att se över byggregelverket för studentbostäder som kom igår är mycket viktigt och efterlängtat. Förhoppningen och förväntan från branschen är att det också leder till reella förändringar i regelverket och inte bara ett konstaterande att det är bra som vi har det. Det finns trots allt en risk för det i och med att det är en översyn av befintligt regelverk som utförs av de som tagit fram det…

Målet för översynen borde vara att ta ett ordentligt avstamp i vad studenterna som faktiskt är tänkta att bo i bostaden efterfrågar i form av utformning, läge, kostnad, storlek, etc. och inte i de uppfattningar och standardiseringar som ligger till grund för dagens utformning av reglerna. Som nämnts tidigare är ett av de stora problemen på studentbostadsmarknaden att det i princip bara går att bygga en typ av bostad eftersom bland annat regelverken i många fall är begränsande. Det behövs helt enkelt nytänkande vid bostadsproduktionen och där spelar byggreglerna en viktig funktion.

I sina kommentarer kring uppdraget har bostadsminister Attefall nämnt buller och gemensamhetsutrymmen som viktiga områden att se över. Det hade varit önskvärt om resultatet som Boverket presenterar den 1 juli även omfattar nya tankar kring samutnyttjande av funktioner och tillgänglighet. Behöver det verkligen finns plats för matbord, arbetsbord, soffa, soffbord, säng, TV, etc. i ett tillfälligt boende som en studentbostad? Kan man inte tänka sig att exempelvis matbordet också går att plugga vid? Vad gäller tillgänglighetsreglerna kan med fördel snegla på det nyinförda system man har i Norge där alla studentbostäder uppfyller krav om besökstillgänglighet, men innebörden av begreppet skiljer sig mot hur vi har det i Sverige. Oavsett regel måste man helt enkelt se till det verkliga behovet!

Parallellt med Boverkets översyn kommer Studentbostadsföretagen göra en egen utredning kring vilka regler som främst är hämmande och på vilket sätt de borde ändras. Tanken är givetvis att med arbetet bistå Boverket med input från den bransch för vilken översynen är avsedd att gynna. Studentbostadsföretagens medlemmar runt om i Sverige är de som ska bygga de bostäder Attefall hoppas översynen skall resultera i. Den kunskap som företagen sitter på om vad de praktiska problemen är med dagens regelverk får inte missas i den översyn som skall göras.

Attefall har formulerat det som att det kanske inte behövs några regler alls bortsett från sådant som rör miljö, säkerhet och hälsa. Det återstår att se hur nära det målet Boverkets översyn kommer. Branschens förhoppningar är att i alla fall att komma en bra bit på vägen.

En öppning för varierat studentbostadsbyggande

Igår kom domen från Mark- och miljööverdomstolen som gav AF Bostäder i Lund rätt att bygga 22 minibostäder i experimentsyfte. Givetvis är det roligt, kanske mest för AF Bostäder som får chansen att utveckla ett nytt studentbostadsprojekt, men det är också väldigt viktigt för hela branschen. Syftet med projektet är att vetenskapligt utvärdera om det är möjligt att bo i betydligt mindre bostäder än vad vi gör idag vilket givetvis kan få stor påverkan på branschen i framtiden.

Ett stort problem, främst när det gäller studentbostäder kanske, är för liten variation i utbudet. Det finns för få olika typer av bostäder. Anledningen är antagligen en kombination av vad som går att bygga ur ekonomiska och regelmässiga aspekter och vilken typ av boende studenterna efterfrågar. I takt med att studenterna efterfrågade egna bostäder framför exempelvis korridorboende, har det de senaste 15 åren framförallt byggts lägenheter avsedda för en person. De subventioner som fanns för byggande fram till 2008 innebar tillsammans med regelverket att en viss typ av små studentbostäder på 20-25 kvadratmeter med litet kök också gick att bygga till en rimlig kostnad. 

Samtidigt som regelverket premierade en typ av bostäder har det också hindrat utvecklandet av nya bostadstyper, främst när det gäller just storleken. När bidragen tagits bort kan man se att det fåtal bostäder som byggts, i större utsträckning än tidigare, är olika varianter av kompislägenheter, det vill säga tre till fem rum och kök som några kompisar delar på. Inte helt enkelt alla gånger ur ett administrativt perspektiv med tanke på exempelvis kontrakts- och köfrågor.

I tider när det i princip enbart är i undantagsfall som det går att få ekonomi i projekt med små lägenheter för en person behövs det initiativ för att hitta nya lösningar. Vilket är precis vad AF Bostäder försöker göra. Det måste helt enkelt kunna gå att bygga bostäder som motsvarar det som efterfrågas, både vad gäller utformning och hyra. I domen skriver till och med Mark- och miljööverdomstolen att det är ett känt och prioriterat behov som projektet avser att försöka avhjälpa varför ”det angelägna syftet med projektet medför att särskilda skäl för dispens föreligger”.

Det kommer att bli mycket spännande att följa vad man kommer fram till i projektet, om Boverket nu inte får för sig att överklaga ytterligare en gång förstås. 

Hur stödjer man innovativt byggande och produktutveckling?

I måndags eftermiddag hade Socialdepartementet bjudit in till en hearing kring hur man bör utforma det stöd för innovativt byggande av student och ungdomsbostäder man kommer att införa under 2013. Inbjudna var studentorganisationer, ett antal kommuner, branschorganisationer, etc. och syftet var helt enkelt att lämna input till hur stödet bör riktas. I diskussionen som fördes poängterades vikten av att det faktiskt leder till verklig byggnation. Det underförstådda budskapet var i princip att det genomförts tillräckligt med arkitekttävlingar som inte lett till någon faktisk byggnation.

I studentbostadsbranschen finns åtminstone ett lysande exempel på vilken typ av projekt som stödet borde fokusera på: AF Bostäders minibostad i Lund. Oavsett om man tycker om själva bostaden eller ej så är idén med projektet det intressanta, nämligen att man testar nya varianter på hur en bostad kan se ut. Från idé, via byggande till den utvärdering som ska genomföras av hur studenterna upplevde att bo i bostaden. Tanken är att utvärdera hur små bostäder man kan bygga utifrån de boendes preferenser vilket i sin tur skulle kunna leda till nytänkande när det gäller såväl utvecklande av nya byggregler som byggande enligt befintligt regelverk. Det i sin tur kan leda till att man hittar vägar för att producera fler lägenheter till en rimlig peng, vilket är ett av de stora problemen idag. Ett ypperligt exempel på vad innovationsstödet borde användas till.

På hearingen lyftes också en del tankar kring processerna för byggandet, främst från de närvarande kommunerna. En nog så viktig fråga men knappast något som ett stöd för att utveckla produkten studentbostäder borde fokusera på. Särskilt inte när det finns andra pågående utredningar om översyn av planprocesser, beskattning av hyresrätten, etc.

Synpunkterna är överlämnade och förhoppningsvis drar departementet rätt slutsatser när de också utformar hur stödet ska se ut.


Studentbostadsföretagens synpunkter finns dokumenterade på vår hemsida. 

Lärosätena sitter själva på en del av lösningen!

I torsdags efterlyste företrädare för några av Stockholms lärosäten fler internationella studenter till staden. Anledningen är väl den dramatiska minskningen av internationella studenter efter att avgifter införts för studenter utanför EU förra hösten. En av lösningarna får att få fler internationella studenter var givetvis fler bostäder. Sant . Man poängterar bland annat att fastighetsavgiften på studentbostäder bör ändras och att flexiblare byggregler för att underlätta nyproduktionen bör införas. Också sant.

Man missar dock en viktig punkt, och det är lärosätenas egen roll för att öka antalet studentbostäder till de internationella studenterna. Lärosätena behöver inse att frågan om bostäder till dessa studenter till stor del beror på dem själva. Man hör ofta lärosäten yttra att det är viktigt med studentbostäder, men lika ofta att det är någon annan som ska lösa problemet. Varför då?

För de företag som tillhandahåller studentbostäder finns inget självändamål i att avsätta en del av beståndet för enbart internationella studenter. Dels är det ännu svårare att få ekonomi i verksamheten med internationella studenter då exempelvis omflyttning och servicegrad är högre. Och dels innebär t.ex. ett blockhyresavtal med ett lärosäte att man undanhåller ett antal bostäder från det stora studentkollektivet vilket i praktiken innebär en förtur i bostadskön för internationella studenter. Så länge lärosätena inte är villiga att åtminstone stå för en del av den ekonomiska risken kommer det troligen inte leda till att situationen förbättras nämnvärt. Det handlar om att inse att bostaden är en förutsättning för att kunna studera överhuvudtaget. Bostaden är med andra ord en del av utbildningspaketet!

Medan många lärosäten förskräckt backar undan vid blotta tanken på att en bostad kan kosta pengar finns det undantag. KTH är ett lysande sådant och igår kunde vi också läsa om att Umeå universitet insett att såväl svenska som internationella studenter förväntar sig ett boende på, eller i närheten av, campus. Vad jag förstått insåg KTH redan för tio år sedan att bostäder är en central fråga för att kunna locka studenter vilket innebar att man också beslutade sig för att engagera sig i frågan. Idag garanteras alla betalande studenter en bostad, men även andra studenter får bostad via KTH. Samtidigt är de oerhört aktiva för att få fler aktörer att bygga studentbostäder på såväl campus som andra platser som reserveras för studenter på KTH. Detta trots att lärosäten varken ”får”, ”vill”, ”kan” eller ”ska” engagera sig i frågan. Fler borde ta efter och första steget är utan tvekan att inse att man är en del av lösningen och att man kan ta en aktiv roll, utan att för den sakens skull vara lika aktiv som exempelvis KTH.