Bra åtgärder - men med vilken effekt?

Budgeten för 2013 innehöll för en gångs skull en radåtgärder för studentbostadsbranschen. Översyn av byggregler, stöd till produktutveckling, satsning på tillfälliga bygglov, sänkt fastighetsavgift, kortare handläggningstider och utredning av instansordningen för överklaganden. Jämfört med tidigare år är det en massiv satsning på studentbostäder. Men allt som glimmar är inte guld. Även om det är bra åtgärder kommer det tyvärr inte leda till någon nämnvärd ökning av nybyggnadstakten av studentbostäder på ett bra tag.

Efterlängtad översyn och uppskattad satsning på innovation

Översynen av byggregler för studentbostäder är efterlängtad. En översyn innebär dock inte att det faktiskt kommer att leda till någon förändring. Regeringen menar att varje sten skall vändas, vilket är precis vad som behövs. Men det behövs också att man åtgärdar det som hittas under stenarna. Boverket har fått i uppdrag att göra översynen vilket i praktiken innebär att de skall granska och förändra det de själva har bestämt är bra regler. Risken är ju därmed att man kommer fram till att det redan är bra som det är. Det hade varit önskvärt om någon utomstående hade lett och haft inflytande över de förslag översynen lägger fram i slutändan.

Om översynen leder fram till förändrade regler som underlättar produktionen är det knappast en snabb lösning. De färdiga förslagen skall presenteras under 2013, men därefter skall reglerna implementeras genom remissrundor och lagstiftning vilket tar ytterligare tid. Med andra ord kommer det gå ett antal år innan ändrade regler ger någon som helst effekt.

Satsningen på produktutveckling kan ses som en förlängning av regelöversynen. Ändrade byggregler skulle utan tvekan underlätta produktutvecklingen. I dagsläget sätter befintliga regler käppar i hjulet för just innovativt byggande i exempelvis Lund.

Även om det är ännu oklart vad satsningen på innovativt byggande innebär i praktiken är det utan tvekan välkommet med en morot för att driva på utvecklingen av studentbostädernas utformning och funktion ytterligare.

Inventering av mark som redan finns

Den udda fågeln bland studentbostadsåtgärderna i budgeten är utan tvekan satsningen på tillfälliga bostäder och fem miljoner kronor för att få kommunerna att inventera mark för att uppföra tillfälliga studentbostäder på orter med stor brist. Frågan är vad tänker att det ska få för effekter? Sedan 2011 har orten med störst brist, Stockholm, markanvisat runt 1 000 studentbostäder, men ändå byggs det knappt någonting. Marken är inte det centrala problemet, problemet är att kunna få ekonomi i projekten och därmed sätta spaden i jorden. Om man dessutom tittar på bostäder med tillfälliga bygglov, vilket insatsen är tänkt att fokusera på, så är det ännu svårare ur en ekonomisk aspekt eftersom den nya plan- och bygglagen begränsat den tidsperiod ett tillfälligt bygglov får gälla.

Sänkt fastighetsavgift – fortsatt orättvisa

Vad gäller fastighetsavgiften är det givetvis positivt med en sänkning. Dock lever orättvisan för korridorrummen kvar då sänkningen är generell för alla hyresrätter. Med andra ord kommer ett korridorrum utan eget kök (och ibland även dusch) även i fortsättningen belastas med högre avgift än en sexrummare med alla faciliteter.

Bra åtgärder men långsam förändring

Som sagt, alla åtgärderna är bra, och det är välkommet att regeringen kommit upp på banan i studentbostadsfrågor. Men att byggandet skulle öka lavinartat eller att förutsättningarna att äga och förvalta ändras dramatiskt är inte särskilt troligt. Istället är det långsiktiga förändringar som förhoppningsvis ger positiva effekter på sikt. 

Attefalls argument håller inte

Bostadsminister Stefan Attefall argumentation mot riktade subventioner för att få igång studentbostadsbyggandet blir allt märkligare. I en replik på Veronica Palm och Magdalena Anderssons (s) förslag om byggbonus för studentbostäder är det främsta argumentet att det skulle stoppa upp alla byggnationer i nio månader på grund av att stimulanser kräver EU-godkännande. Frågan är vilka byggnationer Attefall avser? De nio månaderna hade vare sig gjort till eller från eftersom det i princip inte byggs ett dugg. Efter att stimulanserna för att bygga något av det mest kostnadskänsliga som finns i bostadsväg försvann efter 15 år utan någon som helst analys av konsekvenserna, dog också byggandet av studentbostäder. Från 2 000 studentbostäder per år till ett hundratal talar sitt tydliga språk om effekterna av stimulanserna.

Hela bostadsmarknaden kommer självklart inte att förstöras om man inför riktade stimulanser för att bygga studentbostäder, lika lite som den förstörts av de stimulanser som finns för byggande av äldrebostäder. Införs en riktad, tidsbegränsad, stimulans för studentbostäder, som till skillnad mot tidigare ges en vettig utfasning, kommer utan tvekan byggandet av de 20 000 studentbostäder som behövs komma igång. Det räcker att fråga de företag som är tänkta att bygga bostäderna.

Fortsätter regeringen också sitt långsiktiga arbete med frågor som exempelvis byggregler, skapar man dessutom en förutsättning för en långsiktigt fungerande studentbostadsmarknad. Men för att komma till rätta med situationen inom de närmsta åren kan man inte fortsätta blunda för att det också behövs kortsiktiga åtgärder som ett riktat stöd för studentbostäder. 

Ett möjligt förslag till förenkling någon gång i framtiden

Bostadsministerns förslag om en översyn av byggreglerna som kom häromdagen var som väl har märkts välkommet av de som förväntas bygga studentbostäder. Dagens byggregler för studentbostäder är inte anpassade efter studenternas behov i en bostad. Istället är de, med ett fåtal undantag, anpassade efter att det ska vara ett permanent boende för vem som helst vilket det ju inte är. Chris Österlund på SSSB är i en artikel i Byggindustrin inne på att byggreglerna, precis som byggkostnader och annat, dessutom indirekt påverkats av de olika bidragssystem för nyproduktion som funnits genom åren. Det innebär ytterligare skäl att se över reglerna nu när stimulanserna är historia.

Problemet med förslaget är att det är högst osäkert vad det möjligen kan tänkas mynna ut i. Vid tidigare, betydligt mer begränsade, översyn av regler har Boverket efter utredning kommit fram till att det av olika anledningar inte är möjligt eller lämpligt att ändra i det nuvarande regelverket. Det är ett fullt möjligt utfall även denna gång. Bara för att man vänder på alla stenar betyder det inte att man också bryr sig om det man hittar. Där har regeringen en oerhört viktig punkt att precisera i uppdraget till Boverket samtidigt som uppmaningen måste vara att tänka utanför ramarna och faktiskt ta reda på vilka behov studenter har i sitt boende.

Vad kommer en regelöversyn då leda till? Förhoppningsvis underlättas nyproduktionen av studentbostäder vad gäller de ekonomiska aspekterna, men även var och hur man kan tillåtas bygga i olika lägen i staden. Men det ligger långt fram i tid och är minst sagt osäkert. Först ska översynen som sagt leda till förslag på att vissa regler faktiskt bör ändras, sen ska eventuella förslag gå igenom sedvanliga konsekvensanalyser och remissrundor på sin väg mot implementering. Innan några nya bostäder med de möjliga förändringarna slutligen har byggts, har de som börjat plugga denna hösttermin troligen hunnit avsluta sina studier. Med andra ord, det är en väldigt långsiktig möjlighet till förbättring som Attefall bjudit på som inte kommer leda till någon förbättring av höstterminskaoset på flera år.

Det är dock viktigt att man från regeringen i alla fall insett att studentbostäder är en särskild del av bostadsmarknaden som i vissa avseenden är i behov av särskilda regler. Stora generella åtgärder tar ofta hänsyn till den stora, breda bostadsmarknaden. Vilket väl är helt naturligt. Men just därför behövs det också särlösningar för exempelvis studentbostäder då förutsättningarna ofta skiljer sig åt jämfört med vanliga hyresrätter. De som ropar efter att det behövs regelförenklingar för hela bostadsmarknaden har säkert rätt, men det är långt ifrån säkert att de regelförenklingarna är de som betyder något för studentbostäder.