måndag 17 december 2012

En tillbakablick från en avgående ordförande

Oj, vad tiden går fort – detta kanske slitna uttryck som ofta känns rätt och inte minst nu för mig personligen. Studentbostadsvärlden har varit en central del i mitt liv under de drygt 16 år som jag varit VD för AF Bostäder och snart 12 års ordförandeskap i Studentbostadsföretagen, den tid som föreningen existerat.

En liten tillbakablick känns på sin plats. Det var 2001 som föreningen startade, då under namnet Svenska Studentbostadsföreningen. Bakgrunden var att några av företagen i studentbostadsbranschen brukade träffas ett par gånger om året för att utbyta erfarenheter; studentbostadsstiftelserna i Stockholm, Göteborg och Lund samt Studentstaden i Uppsala och Stångåstaden i Linköping. Det var alltid givande utbyten och då såväl som nu så fanns inte tillstymmelse till konkurrenstänkande, utan vi bjöd alltid varandra öppet och glatt på de lärdomar vi hade med oss. Tillsammans ville vi utveckla både våra egna företag och branschen som helhet.

Förutom att lära av varandra såg vi naturligtvis frågor, där vi ville försöka påverka förutsättningarna för branschen. Vi tyckte redan då att det var dyrt att bygga, svårt att få ekonomi i nya projekt och ofta ändrades de statliga förutsättningarna. Då och då tog någon av oss kontakt med beslutsfattare på central nivå för att försöka påverka. Efterhand insåg vi att det inte var möjligt att få gehör om man kom som ett enskilt företag. Vi hade också konstaterat att de branschorganisationer som fanns för fastighetsföretag nog gjorde stor nytta, men inte explicit för studentbostadsfrågor – dessa frågor var kanske för speciella och marginella.

I samband med en nordisk konferens i Stockholm år 2000, när vi på en utflykt satt några stycken och ventilerade situationen, så bestämde vi oss för att starta en branschförening med fokus på renodlade studentbostadsfrågor.

Sagt och gjort. En mängd förberedelser av allehanda slag utfördes; undersökning gjordes av vilka företag i landet som hade studentbostäder, kontakter togs med kända och okända kollegor, förslag till stadgar togs fram och så småningom bildades föreningen på Arlanda i april 2001. Till detta konstituerande möte hade 17 företag mött upp, vilket kändes som en bra start. Startskottet hade gått.

Administrationen sköttes inledningsvis av VD-sekreterare hos SSBF i Stockholm, som med entusiasm stöttade föreningen parallellt med sitt ordinarie jobb. Efterhand som verksamheten växte, så behövde vi utöka resurserna och började med ett litet kansli i Lund, med en generalsekreterare på deltid. Därefter har vi haft en kontinuerlig utveckling av verksamheten.

Sedan några år har vi vårt kansli i Göteborg med generalsekreterare Martin och informatören Ida, ett kansli som vi i styrelsen är mycket nöjda med och som starkt bidragit till att vi är där vi är idag. 53 medlemsföretag har vi blivit och vi representerar 62 000 studentbostäder. Utvecklingen har hela tiden gått i rätt riktning.
Erfarenhetsutbyte mellan medlemsföretag har bedrivits på en mängd olika plan. Nätverksträffar, konferenser, nyhetsbrev, omvärldsanalyser, nyckeltalsanalyser mm. På så sätt har vi alla medlemsföretag hjälpts åt med vår kunskapsutveckling och utveckling av branschen.

Att bedriva opinionsbildning och att påverka på högsta politiska nivå har varit en viktig fråga sedan starten och var nog det viktigaste skälet till föreningens bildande. Vi har dock lärt oss att det tar sin tid att bygga upp rätt kontakter och få genomslag. Nu är vi där att Studentbostadsföretagen är en känd och inarbetad organisation, föreningen är en naturlig och självklar kontakt för till exempel socialdepartementet och Boverket när det gäller studentbostäder. Detta beror naturligtvis också på att vi varit proaktiva och drivit på.

Vi börjar se effekter av det långsiktiga arbete som bedrivits. Boverket har nyligen fått i uppdrag att se över byggreglerna för studentbostäder, och ett innovationsstöd införs för att stimulera nytänkande i branschen. Allt för att bidra till att det skapas bättre förutsättningar för oss och att därmed nybyggnationen skall öka och att fler studenter skall kunna erbjudas bostad.

Vi som genomför en årlig kundenkät tillsammans, också alltsedan 2001, ser resultat även på ett annat sätt. Kundnöjdheten har ökat rejält hos oss alla. Idag har vi mycket nöjda kunder och ett gott rykte. Viktigt för branschen och för varje enskilt företag naturligtvis! Jag vill påstå att det nationella samarbetet, som möjliggjorts och utvecklats genom Studentbostadsföretagen, har stimulerat till ökad kvalitet och service på alla plan i vårt arbete.  

Att jobba med studentbostäder är att göra samhällsnytta, vilket jag tycker är en väldigt positiv dimension i ett arbete. För min egen personliga del har åren i studentbostadsbranschen varit de mest stimulerande åren i mitt yrkesverksamma liv. Det har varit med mycket lätta steg jag tagit mig till jobbet varje dag och till möten i föreningens styrelse och med kollegor på olika håll i landet.

Jag vill tacka er alla för mycket trevligt och positivt samarbete genom åren. Det har varit givande och stimulerande att ha er alla som kollegor och att ha fått ta del av er kunskap, era tankar och idéer, ert engagemang och er entusiasm kring studentbostadsfrågor. Självklart kommer jag att fortsätta följa branschen med stort intresse.

Nu lämnar jag med varm hand och stort förtroende över ordförandeskapet till min efterträdare Chris Österlund.  Jag är helt övertygad om att Chris kommer att driva arbetet vidare på allra bästa sätt. Lycka till, Chris!

Avslutningsvis vill jag innerligt önska er alla i medlemsföretagen och Studentbostadsföretagen all lycka i ert fortsatta arbete!









/Rolf Svensson

torsdag 13 december 2012

290 olika byggregelverk?

När utredningen om kommunala särkrav presenterades häromdagen satt vi i ett möte med några av landets största studentbostadsföretag och diskuterade byggregler, symboliskt nog. Även om fokus huvudsakligen låg på andra regler diskuterades givetvis även särkraven och de svårigheter som det medför. Man kan väl konstatera att utredningens lägesbeskrivning och slutsatser kändes igen även i den till stora delar lokala studentbostadsbranschen. När kommunen kommer med en lunta extraregler och krav riskerar man att lägga en våt filt över ett så oerhört kostnadskänsligt projekt som att bygga studentbostäder. Därom rådde inga tvivel. Precis som utredningen beskriver är det inte bara de tekniska lösningarna som blir dyrare, utan all administration med att sätta sig in i kraven, dokumentera och följa upp medför extra kostnader.

I ett pressmeddelande uttrycker måltavlan för en stor del av utredningens kritik, kommunerna genom SKL, bland annat att utredningens uträkningar om högre kostnader till följd av särkrav är bristfällig eftersom de inte tar hänsyn till de minskade kostnader kraven medför genom exempelvis minskad energiförbrukning. Det är självklart riktigt, men den främsta kritiken mot särkraven ligger inte i att det är dåligt med energieffektiva hus och höga energikrav. De flesta är nog överens om att det ska finnas höga krav. Samtidigt vill de som bygger hyresrätter garanterat ställa höga krav för att just hålla nere driftskostnaderna.

Istället rör kritiken mot kommunerna framförallt det faktum att det rent teoretiskt kan finnas "290 olika BBR" om landets alla kommuner ska ha varsitt extra regelverk utanpå det nationella. Det är snudd på galenskap, vilket även kommunerna borde inse. Om kommunerna vill ha högre krav hade det varit rimligare att påverka Boverket att höja de nationella kraven än att varje kommun ska upprätta sin egen standard. Bortsett från tveksamheten att alla kommuner besitter den kompetens som krävs för att ta fram ett eget regelverk, vilket framförs i utredningen, är det ju också tveksamt om kommunerna får lov att agera som de gör. Vilket utredningen också pekar på.

SKL menar också att utredningsförslaget kommer inkräkta på det kommunala självstyret. Utredningen pekar dock på att kommunerna idag i själva verket agerar utanför sina befogenheter när de kräver mer än de har lov till av de som bygger på egen mark. Självklart måste det ändras. Det gäller att passa på när i princip hela bygg- och bostadsbranschen överens. Det händer ju inte särskilt ofta.

fredag 23 november 2012

Två utredningar - ett mål?


Uppdraget till Boverket att se över byggregelverket för studentbostäder som kom igår är mycket viktigt och efterlängtat. Förhoppningen och förväntan från branschen är att det också leder till reella förändringar i regelverket och inte bara ett konstaterande att det är bra som vi har det. Det finns trots allt en risk för det i och med att det är en översyn av befintligt regelverk som utförs av de som tagit fram det…

Målet för översynen borde vara att ta ett ordentligt avstamp i vad studenterna som faktiskt är tänkta att bo i bostaden efterfrågar i form av utformning, läge, kostnad, storlek, etc. och inte i de uppfattningar och standardiseringar som ligger till grund för dagens utformning av reglerna. Som nämnts tidigare är ett av de stora problemen på studentbostadsmarknaden att det i princip bara går att bygga en typ av bostad eftersom bland annat regelverken i många fall är begränsande. Det behövs helt enkelt nytänkande vid bostadsproduktionen och där spelar byggreglerna en viktig funktion.

I sina kommentarer kring uppdraget har bostadsminister Attefall nämnt buller och gemensamhetsutrymmen som viktiga områden att se över. Det hade varit önskvärt om resultatet som Boverket presenterar den 1 juli även omfattar nya tankar kring samutnyttjande av funktioner och tillgänglighet. Behöver det verkligen finns plats för matbord, arbetsbord, soffa, soffbord, säng, TV, etc. i ett tillfälligt boende som en studentbostad? Kan man inte tänka sig att exempelvis matbordet också går att plugga vid? Vad gäller tillgänglighetsreglerna kan med fördel snegla på det nyinförda system man har i Norge där alla studentbostäder uppfyller krav om besökstillgänglighet, men innebörden av begreppet skiljer sig mot hur vi har det i Sverige. Oavsett regel måste man helt enkelt se till det verkliga behovet!

Parallellt med Boverkets översyn kommer Studentbostadsföretagen göra en egen utredning kring vilka regler som främst är hämmande och på vilket sätt de borde ändras. Tanken är givetvis att med arbetet bistå Boverket med input från den bransch för vilken översynen är avsedd att gynna. Studentbostadsföretagens medlemmar runt om i Sverige är de som ska bygga de bostäder Attefall hoppas översynen skall resultera i. Den kunskap som företagen sitter på om vad de praktiska problemen är med dagens regelverk får inte missas i den översyn som skall göras.

Attefall har formulerat det som att det kanske inte behövs några regler alls bortsett från sådant som rör miljö, säkerhet och hälsa. Det återstår att se hur nära det målet Boverkets översyn kommer. Branschens förhoppningar är att i alla fall att komma en bra bit på vägen.

onsdag 21 november 2012

En öppning för varierat studentbostadsbyggande

Igår kom domen från Mark- och miljööverdomstolen som gav AF Bostäder i Lund rätt att bygga 22 minibostäder i experimentsyfte. Givetvis är det roligt, kanske mest för AF Bostäder som får chansen att utveckla ett nytt studentbostadsprojekt, men det är också väldigt viktigt för hela branschen. Syftet med projektet är att vetenskapligt utvärdera om det är möjligt att bo i betydligt mindre bostäder än vad vi gör idag vilket givetvis kan få stor påverkan på branschen i framtiden.

Ett stort problem, främst när det gäller studentbostäder kanske, är för liten variation i utbudet. Det finns för få olika typer av bostäder. Anledningen är antagligen en kombination av vad som går att bygga ur ekonomiska och regelmässiga aspekter och vilken typ av boende studenterna efterfrågar. I takt med att studenterna efterfrågade egna bostäder framför exempelvis korridorboende, har det de senaste 15 åren framförallt byggts lägenheter avsedda för en person. De subventioner som fanns för byggande fram till 2008 innebar tillsammans med regelverket att en viss typ av små studentbostäder på 20-25 kvadratmeter med litet kök också gick att bygga till en rimlig kostnad. 

Samtidigt som regelverket premierade en typ av bostäder har det också hindrat utvecklandet av nya bostadstyper, främst när det gäller just storleken. När bidragen tagits bort kan man se att det fåtal bostäder som byggts, i större utsträckning än tidigare, är olika varianter av kompislägenheter, det vill säga tre till fem rum och kök som några kompisar delar på. Inte helt enkelt alla gånger ur ett administrativt perspektiv med tanke på exempelvis kontrakts- och köfrågor.

I tider när det i princip enbart är i undantagsfall som det går att få ekonomi i projekt med små lägenheter för en person behövs det initiativ för att hitta nya lösningar. Vilket är precis vad AF Bostäder försöker göra. Det måste helt enkelt kunna gå att bygga bostäder som motsvarar det som efterfrågas, både vad gäller utformning och hyra. I domen skriver till och med Mark- och miljööverdomstolen att det är ett känt och prioriterat behov som projektet avser att försöka avhjälpa varför ”det angelägna syftet med projektet medför att särskilda skäl för dispens föreligger”.

Det kommer att bli mycket spännande att följa vad man kommer fram till i projektet, om Boverket nu inte får för sig att överklaga ytterligare en gång förstås. 

tisdag 20 november 2012

Hur stödjer man innovativt byggande och produktutveckling?

I måndags eftermiddag hade Socialdepartementet bjudit in till en hearing kring hur man bör utforma det stöd för innovativt byggande av student och ungdomsbostäder man kommer att införa under 2013. Inbjudna var studentorganisationer, ett antal kommuner, branschorganisationer, etc. och syftet var helt enkelt att lämna input till hur stödet bör riktas. I diskussionen som fördes poängterades vikten av att det faktiskt leder till verklig byggnation. Det underförstådda budskapet var i princip att det genomförts tillräckligt med arkitekttävlingar som inte lett till någon faktisk byggnation.

I studentbostadsbranschen finns åtminstone ett lysande exempel på vilken typ av projekt som stödet borde fokusera på: AF Bostäders minibostad i Lund. Oavsett om man tycker om själva bostaden eller ej så är idén med projektet det intressanta, nämligen att man testar nya varianter på hur en bostad kan se ut. Från idé, via byggande till den utvärdering som ska genomföras av hur studenterna upplevde att bo i bostaden. Tanken är att utvärdera hur små bostäder man kan bygga utifrån de boendes preferenser vilket i sin tur skulle kunna leda till nytänkande när det gäller såväl utvecklande av nya byggregler som byggande enligt befintligt regelverk. Det i sin tur kan leda till att man hittar vägar för att producera fler lägenheter till en rimlig peng, vilket är ett av de stora problemen idag. Ett ypperligt exempel på vad innovationsstödet borde användas till.

På hearingen lyftes också en del tankar kring processerna för byggandet, främst från de närvarande kommunerna. En nog så viktig fråga men knappast något som ett stöd för att utveckla produkten studentbostäder borde fokusera på. Särskilt inte när det finns andra pågående utredningar om översyn av planprocesser, beskattning av hyresrätten, etc.

Synpunkterna är överlämnade och förhoppningsvis drar departementet rätt slutsatser när de också utformar hur stödet ska se ut.


Studentbostadsföretagens synpunkter finns dokumenterade på vår hemsida



fredag 9 november 2012

Lärosätena sitter själva på en del av lösningen!


I torsdags efterlyste företrädare för några av Stockholms lärosäten fler internationella studenter till staden. Anledningen är väl den dramatiska minskningen av internationella studenter efter att avgifter införts för studenter utanför EU förra hösten. En av lösningarna får att få fler internationella studenter var givetvis fler bostäder. Sant . Man poängterar bland annat att fastighetsavgiften på studentbostäder bör ändras och att flexiblare byggregler för att underlätta nyproduktionen bör införas. Också sant.

Man missar dock en viktig punkt, och det är lärosätenas egen roll för att öka antalet studentbostäder till de internationella studenterna. Lärosätena behöver inse att frågan om bostäder till dessa studenter till stor del beror på dem själva. Man hör ofta lärosäten yttra att det är viktigt med studentbostäder, men lika ofta att det är någon annan som ska lösa problemet. Varför då?

För de företag som tillhandahåller studentbostäder finns inget självändamål i att avsätta en del av beståndet för enbart internationella studenter. Dels är det ännu svårare att få ekonomi i verksamheten med internationella studenter då exempelvis omflyttning och servicegrad är högre. Och dels innebär t.ex. ett blockhyresavtal med ett lärosäte att man undanhåller ett antal bostäder från det stora studentkollektivet vilket i praktiken innebär en förtur i bostadskön för internationella studenter. Så länge lärosätena inte är villiga att åtminstone stå för en del av den ekonomiska risken kommer det troligen inte leda till att situationen förbättras nämnvärt. Det handlar om att inse att bostaden är en förutsättning för att kunna studera överhuvudtaget. Bostaden är med andra ord en del av utbildningspaketet!

Medan många lärosäten förskräckt backar undan vid blotta tanken på att en bostad kan kosta pengar finns det undantag. KTH är ett lysande sådant och igår kunde vi också läsa om att Umeå universitet insett att såväl svenska som internationella studenter förväntar sig ett boende på, eller i närheten av, campus. Vad jag förstått insåg KTH redan för tio år sedan att bostäder är en central fråga för att kunna locka studenter vilket innebar att man också beslutade sig för att engagera sig i frågan. Idag garanteras alla betalande studenter en bostad, men även andra studenter får bostad via KTH. Samtidigt är de oerhört aktiva för att få fler aktörer att bygga studentbostäder på såväl campus som andra platser som reserveras för studenter på KTH. Detta trots att lärosäten varken ”får”, ”vill”, ”kan” eller ”ska” engagera sig i frågan. Fler borde ta efter och första steget är utan tvekan att inse att man är en del av lösningen och att man kan ta en aktiv roll, utan att för den sakens skull vara lika aktiv som exempelvis KTH. 

torsdag 20 september 2012

Bra åtgärder - men med vilken effekt?

Budgeten för 2013 innehöll för en gångs skull en radåtgärder för studentbostadsbranschen. Översyn av byggregler, stöd till produktutveckling, satsning på tillfälliga bygglov, sänkt fastighetsavgift, kortare handläggningstider och utredning av instansordningen för överklaganden. Jämfört med tidigare år är det en massiv satsning på studentbostäder. Men allt som glimmar är inte guld. Även om det är bra åtgärder kommer det tyvärr inte leda till någon nämnvärd ökning av nybyggnadstakten av studentbostäder på ett bra tag.

Efterlängtad översyn och uppskattad satsning på innovation
Översynen av byggregler för studentbostäder är efterlängtad. En översyn innebär dock inte att det faktiskt kommer att leda till någon förändring. Regeringen menar att varje sten skall vändas, vilket är precis vad som behövs. Men det behövs också att man åtgärdar det som hittas under stenarna. Boverket har fått i uppdrag att göra översynen vilket i praktiken innebär att de skall granska och förändra det de själva har bestämt är bra regler. Risken är ju därmed att man kommer fram till att det redan är bra som det är. Det hade varit önskvärt om någon utomstående hade lett och haft inflytande över de förslag översynen lägger fram i slutändan.

Om översynen leder fram till förändrade regler som underlättar produktionen är det knappast en snabb lösning. De färdiga förslagen skall presenteras under 2013, men därefter skall reglerna implementeras genom remissrundor och lagstiftning vilket tar ytterligare tid. Med andra ord kommer det gå ett antal år innan ändrade regler ger någon som helst effekt.

Satsningen på produktutveckling kan ses som en förlängning av regelöversynen. Ändrade byggregler skulle utan tvekan underlätta produktutvecklingen. I dagsläget sätter befintliga regler käppar i hjulet för just innovativt byggande i exempelvis Lund.

Även om det är ännu oklart vad satsningen på innovativt byggande innebär i praktiken är det utan tvekan välkommet med en morot för att driva på utvecklingen av studentbostädernas utformning och funktion ytterligare.

Inventering av mark som redan finns
Den udda fågeln bland studentbostadsåtgärderna i budgeten är utan tvekan satsningen på tillfälliga bostäder och fem miljoner kronor för att få kommunerna att inventera mark för att uppföra tillfälliga studentbostäder på orter med stor brist. Frågan är vad tänker att det ska få för effekter? Sedan 2011 har orten med störst brist, Stockholm, markanvisat runt 1 000 studentbostäder, men ändå byggs det knappt någonting. Marken är inte det centrala problemet, problemet är att kunna få ekonomi i projekten och därmed sätta spaden i jorden. Om man dessutom tittar på bostäder med tillfälliga bygglov, vilket insatsen är tänkt att fokusera på, så är det ännu svårare ur en ekonomisk aspekt eftersom den nya plan- och bygglagen begränsat den tidsperiod ett tillfälligt bygglov får gälla.

Sänkt fastighetsavgift – fortsatt orättvisa
Vad gäller fastighetsavgiften är det givetvis positivt med en sänkning. Dock lever orättvisan för korridorrummen kvar då sänkningen är generell för alla hyresrätter. Med andra ord kommer ett korridorrum utan eget kök (och ibland även dusch) även i fortsättningen belastas med högre avgift än en sexrummare med alla faciliteter.

Bra åtgärder men långsam förändring
Som sagt, alla åtgärderna är bra, och det är välkommet att regeringen kommit upp på banan i studentbostadsfrågor. Men att byggandet skulle öka lavinartat eller att förutsättningarna att äga och förvalta ändras dramatiskt är inte särskilt troligt. Istället är det långsiktiga förändringar som förhoppningsvis ger positiva effekter på sikt. 


fredag 7 september 2012

Attefalls argument håller inte

Bostadsminister Stefan Attefall argumentation mot riktade subventioner för att få igång studentbostadsbyggandet blir allt märkligare. I en replik på Veronica Palm och Magdalena Anderssons (s) förslag om byggbonus för studentbostäder är det främsta argumentet att det skulle stoppa upp alla byggnationer i nio månader på grund av att stimulanser kräver EU-godkännande. Frågan är vilka byggnationer Attefall avser? De nio månaderna hade vare sig gjort till eller från eftersom det i princip inte byggs ett dugg. Efter att stimulanserna för att bygga något av det mest kostnadskänsliga som finns i bostadsväg försvann efter 15 år utan någon som helst analys av konsekvenserna, dog också byggandet av studentbostäder. Från 2 000 studentbostäder per år till ett hundratal talar sitt tydliga språk om effekterna av stimulanserna.

Hela bostadsmarknaden kommer självklart inte att förstöras om man inför riktade stimulanser för att bygga studentbostäder, lika lite som den förstörts av de stimulanser som finns för byggande av äldrebostäder. Införs en riktad, tidsbegränsad, stimulans för studentbostäder, som till skillnad mot tidigare ges en vettig utfasning, kommer utan tvekan byggandet av de 20 000 studentbostäder som behövs komma igång. Det räcker att fråga de företag som är tänkta att bygga bostäderna.

Fortsätter regeringen också sitt långsiktiga arbete med frågor som exempelvis byggregler, skapar man dessutom en förutsättning för en långsiktigt fungerande studentbostadsmarknad. Men för att komma till rätta med situationen inom de närmsta åren kan man inte fortsätta blunda för att det också behövs kortsiktiga åtgärder som ett riktat stöd för studentbostäder. 

onsdag 5 september 2012

Ett möjligt förslag till förenkling någon gång i framtiden

Bostadsministerns förslag om en översyn av byggreglerna som kom häromdagen var som väl har märkts välkommet av de som förväntas bygga studentbostäder. Dagens byggregler för studentbostäder är inte anpassade efter studenternas behov i en bostad. Istället är de, med ett fåtal undantag, anpassade efter att det ska vara ett permanent boende för vem som helst vilket det ju inte är. Chris Österlund på SSSB är i en artikel i Byggindustrin inne på att byggreglerna, precis som byggkostnader och annat, dessutom indirekt påverkats av de olika bidragssystem för nyproduktion som funnits genom åren. Det innebär ytterligare skäl att se över reglerna nu när stimulanserna är historia.

Problemet med förslaget är att det är högst osäkert vad det möjligen kan tänkas mynna ut i. Vid tidigare, betydligt mer begränsade, översyn av regler har Boverket efter utredning kommit fram till att det av olika anledningar inte är möjligt eller lämpligt att ändra i det nuvarande regelverket. Det är ett fullt möjligt utfall även denna gång. Bara för att man vänder på alla stenar betyder det inte att man också bryr sig om det man hittar. Där har regeringen en oerhört viktig punkt att precisera i uppdraget till Boverket samtidigt som uppmaningen måste vara att tänka utanför ramarna och faktiskt ta reda på vilka behov studenter har i sitt boende.

Vad kommer en regelöversyn då leda till? Förhoppningsvis underlättas nyproduktionen av studentbostäder vad gäller de ekonomiska aspekterna, men även var och hur man kan tillåtas bygga i olika lägen i staden. Men det ligger långt fram i tid och är minst sagt osäkert. Först ska översynen som sagt leda till förslag på att vissa regler faktiskt bör ändras, sen ska eventuella förslag gå igenom sedvanliga konsekvensanalyser och remissrundor på sin väg mot implementering. Innan några nya bostäder med de möjliga förändringarna slutligen har byggts, har de som börjat plugga denna hösttermin troligen hunnit avsluta sina studier. Med andra ord, det är en väldigt långsiktig möjlighet till förbättring som Attefall bjudit på som inte kommer leda till någon förbättring av höstterminskaoset på flera år.

Det är dock viktigt att man från regeringen i alla fall insett att studentbostäder är en särskild del av bostadsmarknaden som i vissa avseenden är i behov av särskilda regler. Stora generella åtgärder tar ofta hänsyn till den stora, breda bostadsmarknaden. Vilket väl är helt naturligt. Men just därför behövs det också särlösningar för exempelvis studentbostäder då förutsättningarna ofta skiljer sig åt jämfört med vanliga hyresrätter. De som ropar efter att det behövs regelförenklingar för hela bostadsmarknaden har säkert rätt, men det är långt ifrån säkert att de regelförenklingarna är de som betyder något för studentbostäder. 



torsdag 30 augusti 2012

Enbart friare hyressättning bygger inte fler studentbostäder

Som vanligt rasar vittnesmålen om studentbostadsbristen in och i kölvattnet följer också diverse debattinlägg om hinder, lösningar, åtgärder som inte införts, som borde införas och allt däremellan. Nytt för i år är mängden alliansföreträdare som gett sig in i diskussionen. De är varmt välkomna! Tidigare år har ointresset från regeringen lyst igenom även på diverse debattsidor. Flera av de senaste dagarnas inlägg från de nytillkomna debattörerna har handlat om att en avreglerad och friare hyressättning skulle leda till fler studentbostäder tillsammans med de ”kraftfulla insatser” regeringen gjort för att få fart på byggandet. Är det verkligen så? Inte direkt.

Att ta ut högre hyror än vad som görs är inte problemet för de som vill bygga studentbostäder – problemet ligger i att de hyror som behöver tas ut i dagens nyproducerade studentbostäder i många fall blir allt för höga i förhållande till studenternas betalningsförmåga. Argumentationen haltar betänkligt ibland annat Liberala studenters resonemang i frågan. Den ”avreglering” som däremot hade gett effekt hade varit en översyn av dagens byggregler och anpassning efter studenternas behov och förutsättningar. Men det är långt ifrån tillräckligt för att kunna bygga de 20 000 studentbostäder som behövs.

I ett annat inlägg på Svt-debatt hävdar KDU dessutom att regeringen tagit viktiga steg för att förbättra den svenska bostadsmarknaden, vilket också upprepas i en annan artikel av moderaterna Magdalena Andersson,Anti Avsan, m.fl. Inget kunde vara mer fel vad gäller byggandet av studentbostäder. Det för KDU och liberala studenter och regeringen i allmänhet så förhatliga subventionssystem som avskaffades efter valet 2006, tillsammans med förändrad, högre och alltjämt existerande (i motsats till vad KDU hävdar) fastighetsavgiften, har i det närmaste tagit död på nyproduktionen av studentbostäder. I genomsnitt byggdes det 2 000 studentbostäder per år fram till subventionerna försvann, det hundratal per år som byggts därefter talar sitt tydliga språk.

På sikt måste det givetvis skapas en välfungerande marknad där olika bidragssystem inte är ett måste. Men att över en natt avskaffa ett system som funnits i olika former i runt 15 år och tro att allt ska lösa sig till nästa dag är naivt. Eftersom studentbostäder troligen är det mest kostnadskänsliga man kan producera i bostadsväg innebar det att förutsättningarna för nyproduktion försvann från en dag till nästa. Istället för någon form av avtrappning eller anpassning, där såväl regelverk som produktionskostnader fick en ärlig chans att anpassa sig till en ny verklighet befinner vi oss i en situation där det är möjligt att bygga ett par hundra studentbostäder per år jämfört de 20 000 som hade behövts idag.

På en rad olika marknader har man använt olika typer av incitament, bidrag, stimulanser, stöd, etc. som alla syftat till samma sak: att med ett riktat stöd under en tid stimulera en marknad som inte fungerar fullt ut. Att hävda att incitament är förödande för att låta studentbostadsmarknaden återanpassa sig på ett hälsosamt vis är befängt.  Visst behövs det exempelvis ändrade byggregler och utvidgad rätt för lärosäten att hyra ut bostäder, men vill man se effekter snabbt och få igång produktionen snabbt räcker det inte på långa vägar.

Det är dock väldigt glädjande, och en aning överraskande, att moderaterna Andersson, Avsan m.fl. öppet visar stöd för en ändrad fastighetsavgift för korridorrum. De enda inom regeringen som visat det minsta intresse för frågan tidigare har annars varit kd som uppenbarligen inte lyckats få gehör hos de andra. Förrän nu. Vågar man se fram emot höstbudgeten helt plötsligt?

Martin Johansson
Generalsekreterare
Studentbostadsföretagen

torsdag 23 augusti 2012

Skriv på FÖR en ändrad fastighetsavgift för studentbostäder

I veckan presenterade bostadstaxeringsutredningen ett förslag på ett förändrat system för beskattning av bostäder. Den övervägande delen av medierapporteringen har handlat om hur den föreslagna förändringen skulle leda till högre skatt för landets villaägare. Villaägarnas riksförbund, intresseorganisationen för landets villaägare, har till och med startat en kampanj där personer ombeds skriva under MOT den föreslagna ändringen.

Men förslaget innebär raka motsatsen för andra grupper. Det nya förslaget skulle innebära att fastighetsavgiften för små lägenheter, framförallt studentbostäder, skulle sänkas rejält. Idag är fastighetsavgiften samma för ett korridorrum utan eget kök (och ibland utan eget badrum) som en sjurummare med alla facilititer. Avgiften tar helt enkelt inte hänsyn till storlek och standard utan alla lägenheter betalar 1 370 kr/år. Med det nya förslaget skulle storleken få betydelse för hur stor avgift man betalar. Det innebär givetvis att man skulle skapa en större rättvisa då ett korridorrum skulle få betala runt 300 kr/år medan en 150 kvadrats lyxlägenhet skulle betala runt 3 000 kr/år. I runda tal skulle förslaget innebära upp emot en halvering av fastighetsavgiften för studentbostäder vilket också skulle bidra till bättre ekonomi och fler bostäder till studenter.

Låt inte utredningsförslaget gömmas undan i en skrivbordslåda, stöd förslaget och skriv under FÖR en förändrad fastighetsavgift för studentbostäder!






Nedan följer en kort sammanfattning av hur fastighetsavgiften påverkar studentbostäder idag och vilka skillnader det nya förslaget skulle innebära.


Fastighetsavgiften idag

  • Avgiften per lägenhet och år är 1365 kr (2012)
  • Alla lägenheter betalar samma avgift, oavsett storlek läge och standard
  • Rum i studentkorridorer utan eget kök belastas med lika hög avgift som en sexrummare med alla faciliteter.
  • Andelen fastighetsavgift av hyran är dubbelt så hög i studentbostad som i en vanlig hyresrätt.


Fastighetsavgiften enligt utredningsförslaget 
  • Förslag 1
    • Fastighetstaxeringen avskaffas
    • Avgiften baseras på lägenhetens storlek, BOA.
    • Avgiften är olika beroende på var i landet fastigheten är belägen. Region 1: 19,5 kr/BOA och år. Region 2: 17,3 kr/BOA och år. Region 3: 11,2 kr/BOA och år.
    Förslag 2
    • Fastighetstaxeringen behålls – men processer och administration förenklas
    • Rum i studentkorridor föreslås belastas med 300 kr per rum och år




torsdag 31 maj 2012

Vad bör staten göra?

- en hel del, menar Lennart.






För ett par veckor sedan presenterades Lennart Sjögrensrapport om studentbostadssituationen i landet. Samma dag som statssekreterare Ulf Perbo besökte vår föreningsstämma och berättade om regeringens syn på bostadspolitik och studentbostäder. Dock skiljde sig rapporten och föredraget en del åt. Inte minst vad gäller omfattningen av åtgärder som man menar bör till för att studentbostadsmarknaden att fungera bättre.

Lennarts rapport är intressant läsning, på flera sätt. Det är en gedigen lista med åtgärder han har identifierat för att bättra på tillgången på bostäder och öka produktionen av desamma. Sammanlagt räknar jag ihop det till 57 åtgärdspunkter. På 37 sidor. Det är bra jobbat alltså. 

Dock skiljer sig förslagen avsevärt åt sett till dess omfång och troliga effekt. Åtgärdsförslag som använd sociala medier, bostadskunskap i gymnasiet och skapa ett nytt nätverk, samsas med förändrad fastighetsavgift, ändrad plan- och bygglag och skarpare direktiv till landsting och kommuner att leva upp till bostadsförsörjningsansvaret. Men en sak som är slående när man läser rapporten är den övervikt av åtgärder som Lennart identifierat som bara kan utföras av staten. Så har det inte riktigt låtit när han presenterat utredningen, och så har det verkligen låtit när staten (läs Attefall) kommenterat möjliga åtgärder. 

Om vi bara räknar åtgärderna utan att ranka innehållet är 22 stycken sådana som enbart staten kan genomföra (till exempel ändrade lagar eller direktiv till landsting och myndigheter), därtill kommer 9 åtgärder till som staten är indirekt ansvarig för då det handlar om att statliga myndigheter, som till exempel Boverket och Lärosätena, ska vidta åtgärder. Det är alltså mer än hälften av punkterna och det är inte vilka punkter som helst. Förutom vad som nämns ovan om fastighetsavgift, plan- och bygglag och skarpare direktiv, handlar det om ändrade byggregler, utredningar, fördelning av resurser för att främja byggande och utveckling, samordningsansvar, förtydligade ägardirektiv för Akademiska Hus, ändrade regler kring lärosätenas rätt att äga och hyra ut bostäder, ändrad hyreslagstiftning, etc.

När regeringen talar får man dock ofta känslan av att det främst är någon annans fel, det Lennart kallar ”nånannanismen”.

Kommunerna får dock också en släng av sleven, 13 åtgärder, som främst berör planprocesser och olika typer av prioriteringar inom kommunen, så visst finns det saker att göra också där. Men det är ändå tydligt, staten och regeringen har en stor läxa att göra när det gäller att skapa förutsättningar för en väl fungerande studentbostadsmarknad. Precis som en rad andra aktörer. Men om alla inblandade bara skulle göra hälften av de saker Lennart menar de borde, hade det största lasset legat på staten. 

De delar som Studentbostadsföretagen och branschen i stort efterfrågar finns också till viss del bland förslagen, som förändrad fastighetsavgift, ändrade byggregler och ökade möjligheter för lärosätena att engagera sig i studentbostadsfrågor. Så, uppmaningen är helt enkelt att regeringen sätter sig och läser Lennarts rapport, för det finns en hel del saker att ta till sig.


Kommentar: De resterande åtgärderna Lennart föreslår omfattar en rad olika aktörer som är långt ifrån preciserade i rapporten. Istället är det formulerat i stil med ”Insatser borde vidtas…” vilket inte gör det helt glasklart vem som är menad att utföra insatsen. Därför kan det också vid en genomgång visa sig att det är fler, eller färre, åtgärder som respektive aktör bör genomföra än vad som redovisats ovan. 

torsdag 12 april 2012

Same same but different: En förändrad fastighetsavgift utan förändringar

Så kom då ett förslag om ändrad fastighetsavgift. Men inte det förslag som borde kommit. Allt sedan fastighetsskatten avskaffades och blev en fastighetsavgift 2008 har studentbostadsbranschen påtalat det orimliga i utformningen som innebär att studentbostadsbranschen betalar högre andel fastighetsavgift än den övriga bostadsmarknaden.

Politikerna har också varit införstådda och låtit påskina att en förändring är på gång. Senast var det bostadsminister Attefalls egen utredare Lennart Sjögren som hävdade att det bara var ett pennstreck bort. Efter dagens utspel kan vi konstatera att det uppenbarligen var ganska långt till pennan.

Nåväl. Vad innebär då den förändring som regeringen föreslog idag? Till att börja med föreslår man en sänkning av avgiften per lägenhet från dagens 1 365 kr/bostad och år, till ca 1 200 kr. Det är samma nivå som avgiften låg på när den infördes 2008 så någon revolutionerande förändring handlar det inte om.

Vidare föreslår man att det tak för avgiften som finns skall sänkas. I dagsläget skall avgiften för en fastighet inte överstiga 0,4 procent av fastighetens taxeringsvärde. Förslaget regeringen lägger fram innebär att taket sänks till 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde.

Den tredje förändringen rörande fastighetsavgiften innebär att ett nybyggt hus inte belastas med någon fastighetsavgift alls under dess första 15 år. I dagsläget är en ny fastighet befriad från avgift i fem år, därefter betalar man halv avgift i ytterligare fem år.

För studentbostadsbranschen är dagens förändringar som sagt något av ett antiklimax. Visserligen är det positivt att något görs åt fastighetsavgiften som innebär en lägre en kostnad. Dock behåller man den orättvisa och helt orimliga utformningen som innebär att studentbostäder betalar högre avgift än andra bostadstyper. Vad är det då som är orättvist och vad innebär orimligheten?

Vi tar det från början.

I Sverige finns ungefär 29 000 korridorrum. Dessa enskilda rum saknar vissa delar, som kök gemensamhetsutrymmen och i vissa fall även dusch, som enligt alla lagar och regler skall finnas för att det skall klassas som en fullvärdig bostad. Det är dock helt ok om det finns kök och annat i anslutning till rummen. I detta fall de gemensamma kök och ytor som tillhör varje korridor. Utan t.ex. köken hade det givetvis inte gått att hyra ut korridorrummen som bostäder, därför är det ju också rimligt att man ser varje korridor som en bostad med ett antal rum.

Så fungerar dock inte lagen när det kommer till fastighetsavgiften. Där skall istället varje rum ses som en fullvärdig bostad och belastas därmed med full fastighetsavgift som vilken femrummare som helst. Rättvist? Knappast.

I siffror innebär utformningen av avgiften för korridorrum att landets studentbostadsföretag betalar 43 miljoner i fastighetsavgift årligen enbart för korridorrummen. För hyresgästen, studenten i detta fall, innebär det att fem procent av hyran, ungefär 100 kr/månad, är fastighetsavgift. Det är här orättvisan visar sig i siffror eftersom fastighetsavgiften i en vanlig hyreslägenhet utgör runt 2 procent av hyran. Med andra ord mindre än hälften. Rättvist? Knappast.

Skulle fastighetsavgiften ändras till att varje korridor betalade en avgift istället för varje rum skulle rättvisan i utformningen inte bara påverka det principiella faktumet att ett korridorrum på 15 m2 utan eget kök och dusch inte kan likställas med en femrummare på 200 m2 med alla faciliteter. Det innebär framförallt en lägre fastighetsavgift med 25 miljoner kr årligen, vilket i sin tur innebär att fastighetsavgiften istället utgör runt två procent av hyran istället för dagens fem procent. Betydligt mer rättvist!

Dagens förslag innebär att regeringen vill sänka fastighetsavgiften för samtliga hyreslägenheter i Sverige, oavsett om det är korridorrum eller ej. Och det är väl bra. Dock innebär förändringen av avgiften att ovan nämnda orättvisa kvarstår. Ett rum i korridor utan eget kök och dusch kommer även i fortsättningen belastas med lika hög avgift som en femrummare med alla faciliteter. Hyran i korridorrummen runt om i Sverige kommer även i fortsättningen bestå av betydligt högre andel fastighetsavgift än i en vanlig bostad. Rättvist? Knappast.

När Annie Lööf på dagens presskonferens och i tidningsartiklar påtalar att regeringens förslag motsvarar hyressänkningar i studentrum nämner hon inte att detsamma gäller för alla bostäder. Att förslagen skulle vara särskilt riktade mot studentbostäder är med andra ord enbart ord.

fredag 30 mars 2012

Dags att släppa sargen

I en intervju i Byggindustrin lägger Attefalls statssekreterare Ulf Perbro ut texten om Sveriges låga byggande och dess orsaker. Som vanligt ligger felen i dåtiden och hos kommunerna, även hos byråkraterna numera. Det intressanta är dock att Perbro erkänner att det inte finns det ”någon tydlig kommunicerbar samhällsbyggnadspolitik” utan man förebereder en rad åtgärder, där flertalet av de önskade åtgärderna inte offentligtgjorts än. Med tanke på hur fruktansvärt tunna regeringens idéer för att få igång byggandet av t.ex. studentbostäder varit hittills får man verkligen hoppas att de har mer på lager. 

Möjligen kan man skönja en viss ljusning. Av de inte mindre än sex huvudområden där Perbro menar att det finns särskilda problem med byggandet, är det låga byggandet av studentbostäder på vissa orter ett område. Självklart är det beklagligt att studentbostadsmarknaden är ett av särskilt problemområde, men samtidigt är det ett faktum och det positiva är att regeringen uppenbarligen också insett att det krävs åtgärder inom området för att komma till rätta med problemen. Frågan är bara vad? Regeringen har snart haft sex år på sig utan att situationen för studentbostadsmarknaden har förändrats ett dugg till det bättre. Däremot tvärtom med slopat investeringsstöd och en förändrad fastighetsavgift. Man kan alltid leta fram historiska orsaker till nuvarande problem, men när ska man börja inse att man själv är en del av historien och att det redan låga byggandet blivit ännu lägre sedan regeringen tillträdde 2006? 

Mats Odell satt och funderade i fyra år utan att något hände. Attefall och Perbro har i snart två år funderat på möjliga åtgärder utan att det hänt något konkret. Än, får vi hoppas. Man har genomfört en särskild utredning om studentbostäder, tillsatt generella utredningar om hyresrättens förutsättningar, fastighetsavgiften, kommunala särkrav, etc. Utredningar visar väl på en viss vilja till att hitta lösningar, men det måste ju leda till något! 

Från Attefall hörs ofta metaforer och jämförelser från bilindustrin när han pratar om bostadsbyggande (vilket i sig är aningen märkligt med tanke på hur bra det gått för den sektorn de senaste åren). Nu är det dock läge för Attefall att tänka på ett annat sätt; det är dags att släppa sargen och komma in i matchen!

torsdag 29 mars 2012

Studentbostadsföretagens räknestuga - del 1

Siffor. Detta under av exakthet som säger precis som det är, där sanningen inte kan döljas bakom vackra ord, välformulerade uttryck eller smart design. 1+1 är 2 och kommer så alltid att vara. Så ta fram era miniräknare, smart-phones eller rutiga block och känn er välkomna till Studentbostadsföretagens räknestuga!

200 miljoner kronor = 1 334 studentbostäder
Vi börjar med en av gårdagens nyheter; enligt en rapport gjord av Sveriges Radio spenderade landets lärosäten över 200 miljoner kronor på representation under 2011. Över 200 miljoner kronor, taget från statens årliga utbildningsanslag, lades på personalresor, fika, middagar och vinflaskor. Det är en summa som upprör studenterna eftersom man istället hade kunnat lägga de pengarna på något som gynnar dem och deras utbildning bättre. Till exempel skulle 200 miljoner kunna bidra till ett stort antal nya studentbostäder. Närmare bestämt 1 334 stycken. 

Beräkningar från studentbostadsbranschen visar att ett bidrag på 150 000 kr per studentetta skulle innebära att den så svåra kalkylen vid nyproduktion skulle gå ihop och därmed underlätta nyproduktionen av studentbostäder avsevärt. Istället för de 151 studentbostäder som påbörjades under 2011 hade 200 miljoner om året kunnat innebära att vi närmar oss de nivåerna på nyproduktion som fanns innan det stöd som fanns tidigare avskaffades.

Den ena kostnaden behöver inte utesluta den andra, men visst är det spännande att man kan få så olika saker för samma summa pengar?

fredag 2 mars 2012

Nordiskt byggande – en svensk tragedi?

Regeringen använder ofta våra nordiska grannar som jämförelse för att visa på hur mycket färre bostäder Sverige byggt de senaste åren. Den oftast förekommande formuleringen (senast i dag) är:

I Sverige har det under de senaste 20 åren byggts ungefär hälften så många bostäder per capita jämfört med våra nordiska grannländer.”

Där slutar man dock oftast jämförelsen vilket är lite synd. För om man nu jämför byggandet med Finland, Norge och Danmark så är det ju högst intressant att också veta varför det byggts dubbelt så mycket i de länderna. Men det är regeringen inte lika intresserad av, av någon anledning.

I januari 2011 gavs Boverket i uppdrag av regeringen att jämföra den nordiska bostadspolitiken. Resultatet presenterades i december samma år i rapporten ”Analys av bostadsbyggandet i Norden” ur vilken regeringen plockat den nämnda jämförelsen ovan. Dock innehåller rapporten en hel del annan intressant läsning, inte minst om just varför bostadsbyggandet skiljer sig åt mellan länderna.

Förutom att Norge, Danmark och Finland byggt mycket mer än Sverige har de också gemensamt att det finns olika statliga stödsystem för nyproduktion av bostäder för grupper som är i behov av bostäder. Exempelvis omfattas studentbostäder av dessa stöd i alla tre länder. Vidare konstateras att finanskrisens negativa effekter på byggandet mildrades genom stabiliseringspolitik för nybyggande i de andra nordiska länderna. Effekten i Finland blev att man redan efter ett år var tillbaka på samma höga nivå som tidigare. I Sverige gjorde man ingenting och för en vecka sedan presenterade SCB siffror som visade på att bostadsbyggandet 2011 sjönk med 14 procent. Finland med sin mångfald av stödsystem, som Boverket kallar det, har tvärtom haft en stabil och hög produktionstakt av bostäder oasvett konjunktur och efterfrågan. En nivå som inte Sverige varit i närheten av sedan 1992. En situation långt ifrån ryckighet som regeringen brukar påstå är signifikant för det svenska byggandet.

Boverket drar fler intressanta slutsatser i rapporten som regeringen inte använt sig av, än får vi hoppas. Rapporten i sin helhet finns att läsa här.

Det är alltid intressant med jämförelser, om de görs på rätt sätt. Ska man jämföra byggandet i Norden är det minsta man kan begära att man också tar en titt på varför byggandet skiljer sig åt. Generella stöd till byggande må vara vanskliga och riskera att bidra till ryckighet och oförutsägbarhet. Men att blunda för att det i vissa fall behövs insatser för att få igång produktionen av t.ex. studentbostäder hjälper inte någon. Med tanke på att regeringen beställde rapporten från Boverket får man hoppas att de inom kort också kommer att läsa hela rapporten och inte bara titta på tabellerna över byggandet. Då kanske det kan komma lite mer fruktbara jämförelser mellan de nordiska länderna som faktiskt gynnar det svenska bostadsbyggandet i allmänhet och studentbostäder i synnerhet.

tisdag 14 februari 2012

Vägen till en väl fungerande studentbostadsmarknad


Förra veckan var en intensiv vecka i studentbostadsvärlden. Socialdepartementet med bostadsminister Stefan Attefall i spetsen presenterade den undersökning kring bristen på studentbostäder som Lennart Sjögren sammanställt under hösten. Som vi siat om tidigare här i bloggen fick vi en rapport som föreslår bättre samarbete på regional och kommunala nivå samt större möjligheter för lärosäten och Akademiska hus att engagera sig i studentbostadsfrågan.

Det är bra initiativ, men tyvärr inte tillräckligt för att få upp studentbostadsmarknaden på fötter igen. Därför släppte vi dagarna innan ett eget åtgärdsprogram, en skrift vi valt att kalla Vägen till en väl fungerande studentbostadsmarknad. 

Här kan du följa med oss på vägen fram till en bostadsmarknad som faktiskt skulle fungera, både ur ett kortsiktigt och ett långsiktigt perspektiv.

torsdag 26 januari 2012

Olika studenter behöver olika typer av bostäder

Det har varit mycket uppmärksamhet kring visningen av AF Bostäders 8,8 kvadratmeter stora studentbostad i Lund i veckan. Med all rätta. Man kan givetvis tycka att 8,8 kvadratmeter är lite väl litet för att bo på, men det viktiga är den problematiken som bostaden sätter fingret på – nämligen standarden för hur en bostad ska vara utformad. De byggregler som styr utformningen av såväl studentbostäder som vanliga bostäder är i princip desamma. Det finns visserligen några mindre undantag för studentbostäder som gör att t.ex. köket kan vara något mindre i en studentbostad än i en vanlig bostad. Men sammantaget gör det att i princip alla studentbostäder som byggts de senaste åren (ja innan byggandet tvärdog 2009 alltså) har sett likadana ut: ett rum med kök i hallen på ungefär 25 kvadratmeter. För många passar det säkert alldeles utmärkt, både pris och storleksmässigt, men inte för alla. När situationen ser ut som den gör idag med skyhöga byggkostnader som gör att en nybyggd etta på 25 kvadratmeter får en hyra som den genomsnittlige studenten inte kan förväntas betala måste det till nytänkande och utveckling av studentbostaden. Produktutveckling helt enkelt.

Inget passar alla
Givetvis passar inte 8,8 kvadratmeter alla studenter, på samma sätt som en trea på 60 kvadrat inte heller passar alla studenter, men det måste ju finnas boende som passar olika typer av studenter. Även om AF Bostäders experiment nog är i minsta laget även för den mest hugade studenten belyser det problemet med att regelverket som omgärdar studentbostäder behöver ses över för att öka möjligheterna till flexibilitet i nyproduktionen och därmed tillgodose studentens behov och inget annat. Studentbostäder är inte som vanliga hyresrätter – och ska inte vara det heller. Det är en genomgångsbostad med begränsad besittningsrätt vilket innebär att den genomsnittliga boendetiden är två år. Varför ska man då inte få bygga bostäder utifrån de förutsättningarna?

måndag 9 januari 2012

Därför behövs studentbostäder

För oss som arbetar med studentbostäder är det svårt att föreställa sig en värld utan dem. I det stora maskineriet som kallas bostadsmarknaden är den en mycket viktig kugge, den enda komponenten som helt anpassas efter studenternas behov. Därmed uppfyller studentbostäderna krav den övriga bostadsmarknaden varken ska eller kan bemöta. Men det är inte alla som tycker samma sak. Det finns några av er därute som tvivlar på studentbostädernas existens och ifrågasätter dess framtid.

Sett ur samtliga vinklar och med all information på bordet, borde det inte finnas någon tvekan på att studentbostäder i allra högsta grad behövs. Studentbostäder är en nödvändighet för att den som vill ska ha möjligheten att studera vid ett lärosäte, oavsett geografisk härkomst, klass eller ekonomiska förutsättningar.

Studentbostadstvivlarna håller säkert med om detta. Alla ska ha möjligheten att utbilda sig och ha en bostad att bo i medan de gör det. Självklart! Men varför just studentbostäder? 

Krav på rörlighet skapar specifika förutsättningar
Naturligtvis är det viktigt att det byggs vanliga hyresrätter också, men just studenter är en grupp vars boendemönster rimmar illa med vad en vanlig hyresrätt klarar av. Den främsta anledningen är att studenter med stor sannolikhet är den grupp på bostadsmarknaden som rör och flyttar på sig allra mest. I en studentbostad bor hyresgästen i genomsnitt två år i sträck, medan samma siffra för en vanlig hyresrätt är fem till sex år. Det är med andra ord en grupp som behöver bostäder som klarar av en stor RÖRLIGHET bland sina hyresgäster.

Kravet på rörlighet skapar inte bara speciella förutsättningar för förvaltning och administration, framförallt ställer det krav på att anpassa sig efter ojämna och stora rörelsemönster. Här finns en utav de allra viktigaste skillnaderna mellan studentbostäder och vanliga hyresrätter. Medan vanliga hyresrätter har en relativt jämn in- och utflyttning under hela året, är studentbostäderna anpassade efter förflyttningsmönster med höga toppar och flacka dalar. Studentbostäder är utformande så att det finns tillgängliga lägenheter när studenterna kräver det, vid terminsstarter. Att ställa krav på det vanliga bostadsbeståndet att ha ett stort antal tomma lägenheter vid särskilda tidpunkter på året är ohållbart. Det är därför studentbostäderna behövs.

Att det trots det är brist på studentbostäder och långa köer vi terminsstart beror till stor del på att det finns för få studentbostäder. Och nu förstår förhoppningsvis alla varför vi både nu och i framtiden behöver bygga fler. 



tisdag 3 januari 2012

Nyckeln till ett ljust studentbostadsår 2012

Med varje nytt år kommer förhoppningar om att det ska vara bättre än det förra. Så även i studentbostadsbranschen. Och det hade varit på tiden. Regeringen upprepar gång på gång att man försöker skapa bättre villkor för bostadsmarknaden genom olika åtgärder. För studentbostadsbranschen har det dock inneburit kraftiga försämringar och rent av orättvis behandling jämfört med andra boendeformer. Efter sju svåra år ska det som bekant komma sju ljusare. Är 2012 månne det första ljuset året?

Mycket ligger på bostadsminister Attefall. Lennart Sjögrens utredning om studentbostäder under hösten har nu landat på ministerns skrivbord och ingen i branschen förväntar sig något annat än att de verkningsfulla förslagen Lennart presenterat också genomförs. Och det med tempo! Branschen exempelvis har väntat – och betalat – länge nog på att regeringen ska inse det orimliga i hur man utformat fastighetsavgiften. Nu verkar det som att man äntligen lyssnat, om man ska tro Lennart.

Och just lyhördhet är nyckeln för att 2012 ska bli det första något ljusare året för studentbostadsbranschen på bra länge. Regeringen och bostadsministern måste lyssna och ta till sig att det råder olika förutsättningar för olika delar av bostadsmarknaden som därmed också är i behov av olika åtgärder. Studentbostädernas hyresgäster har behov som inte finns hos andra grupper på bostadsmarknaden och därmed borde exempelvis bostäderna och dess förutsättningar också återspegla detta. Oavsett hur mycket ökat kommunalt samarbete Attefall än pekar på, exempelvis, är det fortfarande hans eget departement som sätter en stor del av de övergripande spelreglerna genom byggregler och annat.

Om 2012 ska bli ett ljusare år än 2011 är det dags att börja lyssna – och framförallt – agera!